Комментарии к ТК

Комментарии к ЖК

Бюджетный

Конвенции






Имущественные вычеты при покупке жилья

3.1. Размер имущественного вычета 

Если в течение года, налогоплательщиком была израсходована сумма на новое строительство либо приобретены на территории РФ жилой дом, квартира или доли в них в соответствии с положениями подпункта 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, физические лица вправе получить налоговый имущественный вычет. Размер имущественного вычета не может превышать 1 000 000 рублей (указанная сумма, в соответствии с Федеральным Законом № 110-ФЗ от 07.07.03 г. «О внесении изменений в ст. 219 и 220 части II НК РФ», применяется к отношениям, возникшим с 01.01.2003 г., до этого применялся вычет в размере 600 000 рублей). Начиная с доходов 2005 года, налогоплательщик, помимо имущественного вычета в сумме 1 000 000 рублей, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученных от кредитных организаций на новое строительство или на приобретение жилого дома, квартиры, доли в них. Обязательное условие в данном случае – заемные средства должны быть фактически израсходованы на указанные цели. При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность). Из сказанного, можно сделать вывод о том, что письменное заявление о предоставлении имущественного вычета в определенной сумме, будет являться основанием для определения долей в общей собственности. 

ПРИМЕР
Отец с дочерью купили в 2001 г. двухкомнатную квартиру за 660 000 руб. в общую долевую собственность, причем доля отца, оплатившего 220 000 руб., составляет 1/3, а доля дочери, оплатившей 440 000 руб., - 2/3 квартиры. В соответствии с положениями п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет в данном случае не может превышать 600 000 руб. в целом на квартиру. При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности. Учитывая изложенное, отец вправе заявить в установленном порядке имущественный налоговый вычет в сумме 200 000 руб. (600 000 руб. х 1/3), а его дочь - в сумме 400 000 руб. (600 000 руб. х 2/3).

Порядок возврата налога. При представлении налогоплательщиком заявления о возврате подоходного налога в 2002 г. по объекту, приобретенному до 1 января 2001 г., возврат подоходного налога производится в порядке, установленном ст.78 НК РФ за 1999 и 2000 гг. Возврат налога за 2001 г. в связи с прекращением действия Закона № 1998-1 от 07.12.1991г. «О подоходном налоге с физических лиц» не производится. Налогоплательщик в этом случае может подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а именно - ст.220 НК РФ. При этом применяются правила п.2 Письма Министерства по налогам и сборам РФ № СА-6-04/341 от 22.03.2002 г.

3.2. Основания для предоставления имущественного вычета 

По окончании календарного года, вместе с налоговой декларацией о доходах, полученных в календарном году, налогоплательщик вправе подать в налоговый орган по месту жительства, заявление о предоставлении имущественного налогового вычета и документы, подтверждающие право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Декларация о доходах должна быть подана до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Однако, в случае представления после 30 апреля, декларации лицами, не обязанными подавать декларацию (например, у лица не было иных доходов, кроме тех, которые он получает по месту работы в связи с трудовым или иным договором, и по которым организацией был удержан налог на доходы физлиц), имущественный налоговый вычет предоставляется на общих основаниях. При этом ответственность за несвоевременное представление декларации не наступает (ст.119 НК РФ).
С 1 января 2005 года имущественный налоговый вычет, в связи с приобретением имущества (подпункт 2 пункта 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

3.3. Порядок и сроки предоставления имущественного вычета

Декларация о доходах за отчетный календарный год, на основании которой будут предоставляться налоговые вычеты, должна пройти налоговую проверку. По результатам проверки возврат налогоплательщику причитающейся к возврату суммы налога производится в месячный срок со дня подачи заявления о возврате (ст.78 НК РФ «Зачет или возврат излишне уплаченной суммы налога, сбора, а также пени»).
Если налогоплательщик получал доходы, например, от работы на предприятиях г. Москвы, а подает декларацию по месту жительства в Московской области, то возврат налога, связанный с предоставлением имущественного налогового вычета, производится по месту подачи декларации, т.е. в Московской области.
Сумма полагающегося имущественного налогового вычета будет вычитаться из тех доходов, полученных в отчетном календарном году, с которых налог на доходы физических лиц исчисляется и удерживается по ставке 13%, исходя из даты фактического получения дохода ( ст.223 НК РФ).
При получении дохода в виде оплаты труда датой фактического получения налогоплательщиком такого дохода признается последний день месяца, за который ему был начислен доход за выполненные трудовые обязанности в соответствии с трудовым договором (контрактом). Например, заработная плата, начисленная за декабрь 2001 г. и выплаченная в январе 2002 г., считается фактически полученной в 2001 г. Она включается в налоговую базу 2001 г., из которой вычитается сумма полагающегося имущественного налогового вычета.
В указанную налоговую базу включаются также:
доходы в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование кредитными средствами после 1 января 2001 г., которые облагаются налогом по ставке 13%;
подлежащие налогообложению доходы от продажи имущества, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности;
доходы, полученные в натуральной форме, исчисленные исходя из рыночных цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст.40 НК РФ;
различные доходы в денежной форме, кроме доходов за выполненные трудовые обязанности (например, доходы, полученные по договорам гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды имущества);
другие виды доходов, облагаемые по ставке 13%.
Поскольку налоговым периодом по налогу на доходы физических лиц является календарный год, то излишне уплаченный налог можно вернуть по заявлению, поданному в течение трех лет (срок исковой давности) после уплаты суммы налога в том году, в котором была осуществлена уплата налога, подлежащего возврату. При этом имеет существенное значение, какой именно налог возвращается: подоходный налог (по доходам, полученным до 1 января 2001 г.) или налог на доходы с физических лиц (по доходам, полученным после 1 января 2001 г.), поскольку возврат налога по суммам, направленным на приобретение либо строительство жилья, связан с предоставлением либо льготы по подоходному налогу с физических лиц (на основании п.п."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1), либо с предоставлением имущественного налогового вычета (на основании п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ).
Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п.2 ст.20 НК РФ (к этому числу не относятся лица, имеющие родственные отношения, а относятся иные лица, признанные судом таковыми).
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 п.1 ст.220 НК РФ, не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

3.4. Особенности предоставления имущественных вычетов до и после 01.01.01 г. 

По части второй Налогового кодекса, вступившей в силу с 1 января 2001 года налоговым вычетом можно воспользоваться еще один раз, несмотря на то, что вы уже могли воспользоваться таковым по предыдущему Закону о подоходном налоге с физических лиц. Федеральным законом от 5.08.2000 г. N 118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" не предусмотрено ограничений в части того, что налогоплательщики, вновь приобретшие в собственность жилой дом или квартиру, не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ, на том основании, что им уже была предоставлена льгота по подпункту "в" п.6 ст.3 Закона Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц». В связи с этим налогоплательщики, ранее (до вступления в силу части второй НК РФ) воспользовавшееся в полном объеме льготой по подоходному налогу по суммам, направленным на приобретение (строительство) жилья по одному объекту, имеют право получить имущественный налоговый вычет на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные после 1 января 2001 г. в порядке, предусмотренном п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ.

ПРИМЕР
Гражданин прибрел до 1 января 2001 года два объекта недвижимости - дачу и квартиру. В этом случае возникает право на налоговый вычет только по одному объекту и только на основании Закона Российской Федерации от 7.12.91 г. N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц", т.к. имущество было приобретено в период действия этого закона.
Приобретение второго объекта недвижимости после 1 января 2001 года, к примеру, строительство гражданином жилого дома или покупке квартиры дает право воспользоваться имущественным вычетом в порядке, предусмотренном п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ.

У налогоплательщика есть выбор, как воспользоваться льготой. Налогоплательщики, начавшие пользоваться налоговой льготой на основании Закона N 1998-1 и не полностью ею воспользовавшиеся до 1 января 2001 г. на условиях, предусмотренных этим Законом, имеют право по своему выбору на предоставление имущественного налогового вычета по этому объекту (квартире или жилому дому) в порядке, установленном п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ, с зачетом суммы расходов по строительству (приобретению) жилья, ранее отнесенных на уменьшение совокупного дохода такого налогоплательщика, или на получение имущественного налогового вычета в полном объеме по другому объекту при приобретении в собственность жилого дома или квартиры после 1 января 2001 г.
Если до 2001 года гражданин не успел воспользоваться полностью ИНВ, то по части 2 НК РФ он мог реализовать свое право до 600 000 рублей, а с 01.01.03 г. – до 1 000 000 рублей. Такая возможность является еще более выгодной, если учесть, что ИНВ после 2001 года с 417 450 рублей увеличился до 600 000 рублей, а затем до 1 000 000 рублей.
Стоит также обратить особое внимание на то обстоятельство, что если налогоплательщик до 2001 года воспользовался ИНВ на максимальную величину, то на основании НК РФ он уже будет не вправе воспользоваться ИНВ. Но при этом, как уже говорилось выше, в случае приобретения другого объекта недвижимости право на получение ИНВ у налогоплательщика на затраты по данному объекту остаются.
Если гражданин приобрел два объекта недвижимости, один из которых до 2001 года и один после 2001 года, при этом право на использование ИНВ по первому объекту до 2001 года не использовано, то такому налогоплательщику придется выбирать: либо до конца использовать ИНВ по первому объекту, либо заново воспользоваться правом на ИНВ по второму объекту.
Налогоплательщики так же должны знать, что начав пользоваться ИНВ в одном налоговом периоде, гражданин не сможет им воспользоваться на следующий год, если в связи с реализацией имущества, передаст его другому лицу, т.к. такой налогоплательщик не сможет предъявить оригинал свидетельства на права собственности на такой объект.
Приобретение в собственность не оконченный строительством жилой дом не дает право на использование ИНВ вследствие того, что такое имущество не указано в перечне объектов, по затратам на приобретение которых предоставляется ИНВ. 
Если налогоплательщик приобретает по инвестиционному договору квартиру, которая в собственность будет оформлена через несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию и оформления всех необходимых документов на дом, воспользоваться правом на ИНВ будет возможно, если налогоплательщик предоставит вмести с документами на предоставление ИНВ, акт приемки-передачи квартиры. Такая норма будет применяться к отношениям, возникшим с 01.01.05 г. До внесения изменений в НК РФ, действовало положение, когда для того, чтобы воспользоваться правом на ИНВ было необходимо иметь свидетельство о праве собственности на квартиру во вновь построенном доме.
При покупке недвижимости не важно, обременена такая недвижимость или нет, например, залогом, обременение не является основанием к отказу в предоставлении ИНВ.
Налоговым вычетом можно воспользоваться и на доходы за прошедшие три года с момента подачи налогоплательщиком заявления на право использования ИНВ, если недвижимость была приобретена за несколько лет до предоставления в налоговую инспекцию заявления о ИНВ (ст. 78 НК РФ, п.4 Письма №СА-6-04/341).
При покупке недвижимости главными являются те свидетельства, которые подтверждают право собственности за приобретателем недвижимости, но не договоры по приобретению таковой. Т.е. если, например, по одному договору купли продаже приобретены две комнаты в коммунальной квартире, а свидетельства выданы отдельно на каждую комнату, то ИНВ будет предоставляться на произведенные затраты по одной из комнат.
Если квартира приобретается в собственность несовершеннолетнего родителями, то получить ИНВ за такую квартиру родители не смогут, несмотря на то, что они потратили денежную на приобретения жилья. Подать заявление на ИНВ может только покупатель, в собственность которого недвижимость оформляется.
Похожая ситуация, когда человек не имеет право воспользоваться ИНВ, если недвижимость была приобретена им в собственность на основании вложений или затрат другого лица, например, родственника или супруга.
Пенсионер, не получающий иного дохода кроме пенсии не вправе воспользоваться ИНВ, вследствие того, что ИНВ распространяется только на доходы, облагаемые налогом 13%, а пенсия налогом на доходы не облагается. Таким образом, пенсионер не вправе воспользоваться ИНВ.
Важно отметить, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп.2 п.1 ст.220 НК РФ, является единственным налоговым вычетом, который может быть перенесен в неиспользованной части на последующие налоговые периоды до полного его использования, без ограничения количества лет. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.56 НК РФ налогоплательщик вправе приостановить использование рассматриваемого вычета (который является по своей правовой природе налоговой льготой в смысле ст.56 НК РФ) на один или несколько налоговых периодов.
Для получения ИНВ необходимо заранее позаботиться об открытии банковского счета. Информация об адресе налогоплательщика, источнике выплаты дохода, коде ОКАТО административного образования (где находится налоговый агент), номере лицевого счета налогоплательщика, на который должен быть перечислен излишне уплаченный налог на доходы, реквизиты кредитного учреждения, в котором открыт лицевой счет, должны быть указаны в заявлении на возврат ИНВ. В противном случае, налоговый орган не сможет исполнить свои обязательства по возврату бюджетных средств, через орган федерального казначейства, налогоплательщику. Таким образом, своевременность возврата излишне уплаченных в бюджет сумм налога зависит от самого налогоплательщика. Возврат средств по ИНВ на руки налогоплательщику, не практикуется.

Авторы: Сухов Олег Владимирович, Нагорская Дина Евгеньевна
Источник: realtylaw.ru


Бесплатная система онлайн-бронирования (записи) для любого бизнеса

Консультация осуществляется для городских и мобильных номеров. Выберите город из списка
 

Вид консультации:
Ваш регион:
Ваше имя:
Телефон: (можно сотовый)
Ваш вопрос
(можно кратко)




  контакты