Комментарии к ТК

Комментарии к ЖК

Бюджетный

Конвенции






Имущественные вычеты при продаже имущества

2.1. Имущественные вычеты при продаже недвижимо имущества

В подпункте 1 п. 1 ст. 220 НК РФ законодателем определен исчерпывающий перечень объектов недвижимого имущества, при продаже которых установлен имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей – это жилые дома, квартиры, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки. Указанный имущественный вычет применяется в том случае, если перечисленное имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет. С суммы продаваемого имущества стоимостью свыше 1 000 000 рублей, уплачивается налог на имущество по ставке 13 %. 
Например, если налогоплательщик продает садовый домик стоимостью 2 000 000 рублей, находившийся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, он обязан заплатить налог на имущество в размере 130 000 рублей, исходя из следующего расчета: 
- налоговая база - 1 000 000 рублей (2 000 000 (сумма сделки) рублей – 1 000 000 (имущественный вычет) рублей);
- сумма налога, подлежащая уплате в бюджет - 130 000 рублей (1 000 000 (налоговая база) рублей Х 13 % (налоговая ставка)).
Налоговая декларация должна быть подана налогоплательщиком не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Оплата налога, исчисленная в соответствии с декларацией, производится не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. 

Если жилые дома, квартиры, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, находились в собственности налогоплательщика более трех лет, имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже этого имущества. Другими словами, налогоплательщик не должен платить налог от продажи имущества, которое находилось в его собственности более 3 лет. В этом состоит смысл предоставления имущественного вычета. При этом налогоплательщик должен знать, что не освобождается от подачи декларации по налогу на доходы физических лиц. 

ПРИМЕР 1:
В 2004 году гражданин продал квартиру, находившуюся у него в собственности 5 лет за 1 300 000 рублей. По итогам 2004 года гражданин обязан самостоятельно исчислить сумму налога и произвести расчеты с налоговым органом. Для получения имущественного вычета гражданин должен направить в налоговый орган по месту жительства заявление с просьбой предоставить ему имущественный вычет и налоговую декларацию по окончании налогового периода (финансового года). К заявлению гражданин обязан предоставить документы, подтверждающие время нахождения в собственности имущества и расходы по его приобретению и реализации. В декларации налогоплательщик должен указать:
- сумму дохода от реализации имущества – 1 300 000 рублей;
- сумму имущественного вычета - 1300 000 рублей;
- налоговую базу – равна нулю (если не было других доходов по ставке 13%);
- сумму налога к уплате – 0 рублей.
Таким образом, в данном случае, налог не начисляется и не уплачивается. 

ПРИМЕР 2:
Возьмем ПРИМЕР 1 и предположим, что гражданин не предоставил в налоговый орган документы, подтверждающие, что имущество принадлежало ему на праве собственности менее 3 лет. В этом случае подлежит оплате налог в размере 39000 рублей: 
- сумма дохода от реализации имущества – 1 300 000 рублей;
- сумма имущественного вычета - 1 000 000 рублей;
- налоговая база – 300 000 (1300000-1000000) рублей;
- сумма налога к уплате – 39000 (300000 Х 13 %) рублей.

2.2. Имущественные вычеты при продаже иного имущества

К иному имуществу, не перечисленному в п.2.1. настоящей статьи, применяется имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 125 000 руб. Указанный имущественный вычет применяется в том случае, если реализуемое имущество принадлежало гражданину менее 3 лет. При условии, когда имущество принадлежало гражданину на праве собственности более 3 лет, он имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. 
Следует обратить внимание, что в случае продажи жилого помещения, которое ранее приватизировано вообще не было (например, комната в коммунальной квартире выкуплена из государственного или муниципального жилищного фонда), то имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику аналогично порядку предоставления имущественных налоговых вычетов после продажи иного имущества. Другими словами, в случае, если налогоплательщиком продано жилое помещение (неприватизированное), находящееся у него в собственности менее трех лет, ограничение по сумме налогового вычета составит не 1 000 000 рублей, а 125 000 рублей.

2.3. Особенности предоставления имущественных вычетов в связи с продажей имущества 

Имущественный вычет по выбору налогоплательщика может быть предоставлен ему в иной форме - в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от реализации соответствующего имущества (за исключением реализации ценных бумаг, а также продажи имущества индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления ими предпринимательской деятельности - в последнем случае применяются вычеты, предусмотренные ст.221 НК РФ). Поэтому если налогоплательщик, например, купил автомашину, а в следующем году решил ее продать, он, при условии сохранения документов, подтверждающих ее оплату (выданная продавцом квитанция к приходному кассовому ордеру, подтверждающая прием денег за автомобиль), вправе при подаче декларации за тот год, в котором состоялась продажа, уменьшить налоговую базу на сумму, указанную в квитанции.
Предположим, что налогоплательщик заключил со строительной (иной) организацией договор долевого участия в строительстве. Через какое-то время он решил уступить право требования к строительной организации о передаче в собственность квартиры, третьему лицу. В этом случае, речь пойдет не о продаже имущества, а о продаже имущественных прав. В этом случае у налогоплательщика не возникает права на имущественный вычет, предусмотренный подп.1 п.1 ст.220 НК РФ. Заплатить налог ему придется со всей полученной от покупателя (цессионария) суммы. В аналогичной ситуации находится налогоплательщик при продаже доли в уставном капитале организации, при любой возмездной уступке права требования. Лишь в том случае, если налогоплательщик является индивидуальным предпринимателем, осуществляющим соответствующую операцию в рамках своей предпринимательской деятельности, он сможет вычесть фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, ранее понесенные им при оплате данного имущественного права (п.1 ч.1 ст.221 НК РФ). Избежать уплаты налога возможно, если покупатель оплатит в этом же налоговом периоде стоимость продаваемых имущественных прав, другими имущественными правами, например, правом требовать предоставления квартиры в собственность в другом строящемся доме. Такая сделка по своей сути является договором мены. Получается, что дохода у налогоплательщика не возникает, поэтому не возникает и обязанности оплатить налог.
При продаже налогоплательщиком имущества, находящегося в общей совместной или общей долевой собственности, у последнего возникает право на ИНВ. В этом случае имущественный вычет распределяется между совладельцами пропорционально их доле (при общей долевой собственности) либо по договоренности между ними (при общей совместной собственности). Следовательно, при реализации доли в праве собственности на квартиру, даже когда такая реализация не связана с реализацией квартиры в целом, физическое лицо вправе заявить вычет в размере, пропорциональном стоимости продаваемой доли. Иными словами, если реализуется 1/3 доля в праве собственности на квартиру, вычет по абз.1 подп.1 п.1 ст.220 НК РФ должен предоставляться в размере полученной от покупателя цены, но не более 1/3 от 1 000 000 руб., если такая доля была на праве собственности у налогоплательщика менее 3 лет.

Указанные в подп.1.п.1 ст.220 НК РФ суммы имущественного вычета в размере 1000000 рублей и 125000 рублей - являются максимальными и не зависят от числа объектов, реализованных налогоплательщиком в течение года. Так, при реализации за этот период нескольких машин, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе рассчитывать на уменьшение налоговой базы только на 125 тыс. руб. (либо на сумму документально подтвержденных произведенных им расходов, связанных с покупкой, ремонтом, улучшением внешнего вида указанных автомобилей).
Весьма невыгодно для налогоплательщиков положение п.2 ст.220 НК РФ, согласно которому имущественные налоговые вычеты предоставляются (за исключением случаев проведения операций с ценными бумагами) по окончании налогового периода. Ведь налогоплательщик подает декларацию в течение пяти дней после завершения расчетов с покупателем, а затем уплачивает по налоговому уведомлению сумму налога, рассчитанную налоговым органом без применения имущественного налогового вычета, который, исходя из буквального толкования п.2 ст.220 НК РФ, предоставляется по окончании налогового периода, т.е. года. В результате в течение года налогоплательщик уплачивает налог со всех полученных сумм, и лишь по окончании этого срока, после подачи им налоговой декларации за год и письменного заявления, излишне уплаченная сумма налога будет ему возвращена. Представляется, что справедливым решением проблемы было бы исключение слов "по окончании налогового периода" из п.2 комментируемой статьи.
В то же время, если налогоплательщик, продающий в течение года свое имущество, договорился с покупателем о том, что часть причитающейся суммы (например, один рубль) будет выплачена в последний день текущего года, то "день прекращения выплат" в смысле п.3 ст.229 НК РФ будет приходиться на последний день года. Такие условия договора позволят налогоплательщику подать письменное заявление о применении имущественного вычета одновременно с предоставлением налоговой декларации за год.
Имущественный налоговый вычет в случае нового строительства либо приобретения жилого дома, квартиры или доли (долей) в них теперь может быть предоставлен не только по окончании налогового периода, но и до его окончания по желанию налогоплательщика.
Учитывая, что порядок предоставления налогоплательщику вычета по окончании налогового периода остался в целом прежним, остановимся лишь на порядке предоставления вычетов до окончания налогового периода. Этот порядок изложен в пункте 3 статьи 220 НК РФ, который вступает в силу с 1 января 2005 года.
Получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета до окончания налогового периода возможно при обращении его к одному из работодателей по своему выбору. В свою очередь работодатель обязан предоставить налогоплательщику имущественный налоговый вычет при соблюдении последним определенных условий:
1) Налогоплательщиком в налоговый орган должно быть предоставлено письменное заявление на получение имущественного налогового вычета.
2) Налогоплательщиком в налоговый орган должны быть представлены следующие документы, подтверждающие его право на получение имущественного налогового вычета:
при строительстве или приобретении жилого дома, в том числе не оконченного строительством, - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении указанного имущества или имущественных прав, акт о передаче имущества или имущественных прав либо документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;
платежные документы - квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.
3) Право на получение имущественного налогового вычета должно быть подтверждено налоговым органом по установленной форме.

Имущественный налоговый вычет, предоставляемый налогоплательщику в сумме, полученной им от продажи жилых домов, квартир, дач и другого имущества теперь может предоставляться (начиная с 1 января 2005 г.) и с учетом сумм от продажи приватизированных жилых помещений. При этом следует оговориться, что статья 220 НК РФ в редакции, действующей до 1 января 2005 года, такие приватизированные жилые помещения относит к иному имуществу, после продажи которого имущественный налоговый вычет может составить не более 125 000 рублей в случае, если такое имущество находилось в собственности менее трех лет, а если более трех лет - в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. Таким образом, нововведение увеличивает размер имущественного налогового вычета, предоставляемого при продаже приватизированного жилья, находящегося в собственности менее 3-х лет, со 125 000 рублей до 1 000 000 рублей.
Новая редакция статьи 220 НК РФ, выделив такое имущество как приватизированные жилые помещения, зародила у заинтересованных лиц сомнения в отношении того, кем должно было быть приобретено право собственности на продаваемое жилое помещение в порядке приватизации (например, комната в коммунальной квартире): тем налогоплательщиком, который претендует на имущественный налоговый вычет, либо любым иным лицом, который ранее обладал полномочиями собственника данного объекта жилищного фонда (например, один из предыдущих собственников комнаты в коммунальной квартире). В данной ситуации применению подлежит норма пункта 7 статьи 3 НК РФ, согласно которой неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика. Таким образом, после продажи приватизированного жилого помещения налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов независимо от того, кем было приватизировано данное имущество.

2.4. Особенности предоставления документов, подтверждающих время нахождения имущества в собственности лица

Определенные сложности на практике могут возникнуть при решении вопроса о том, в течение какого времени проданное имущество находилось в собственности налогоплательщика. Исходя из конструкции п.1 ст.220 НК РФ, налогоплательщику необходимо документально подтвердить период нахождения имущества в его собственности. Это наиболее актуально при продаже недвижимости.
Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимость. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной тем же законом. 
Одним из оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество является судебное решение (п.1 ст.17 Закона о регистрации). В соответствии со ст.264 ГПК РФ суд по заявлению граждан устанавливает факты, имеющие юридическое значение, т.е. те, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных или имущественных прав граждан или организаций. В частности, суд может установить факт владения строением на праве собственности в случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.
Следует также учитывать норму, закрепленную в п.4 ст.218 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), согласно которой член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, а также другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. До принятия ГК РФ аналогичное положение содержалось в п.2 ст.7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" и в п.2 ст.13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР".
В свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество, выдаваемом органом по регистрации прав на недвижимое имущество, в графе "основания для государственной регистрации" обычно делается ссылка на справку о полностью выплаченном пае, при этом указывается номер и дата выдачи справки, кем она выдана, однако не указывается дата окончательного внесения пая, позволяющая определить дату возникновения права собственности на недвижимость (гараж, бокс, квартиру). При продаже гаража, квартиры, ранее принадлежавшей ЖК, ЖСК, ГСК, собственник - член кооператива, оформивший право собственности незадолго до продажи соответствующего объекта, для того чтобы воспользоваться вычетом в размере всей полученной от покупателя суммы, должен получить от кооператива справку с указанием даты полного внесения им пая и с этой даты исчислять время нахождения объекта в своей собственности.

ПРИМЕР
Физическое лицо получило в налоговом периоде 170 000 руб. от продажи индивидуальному предпринимателю автомобиля и гаража. По окончании календарного года на основании поданной таким физическим лицом декларации с указанием суммы, полученной от продажи автомобиля и гаража, налоговым органом предоставлен имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп.1 п.1 ст.220 НК РФ, в размере 125 000 руб., поскольку физическим лицом не были представлены документы, подтверждающие фактические расходы на приобретение названного имущества, а также не был подтвержден период владения этим имуществом. Сумма разницы в размере 45 000 руб. (170 000 руб. минус 125 000 руб.) включена в налоговую базу, облагаемую налогом по ставке 13%.

Приведенный пример иллюстрирует необходимость для налогоплательщика подтверждать период нахождения у него в собственности того или иного объекта, для чего необходимо при продаже, например, автомобиля оставлять у себя ксерокопии полученных при покупке автомобиля документов (техпаспорт, свидетельство о регистрации транспортного средства), а также документов, выдаваемых при снятии автомобиля с учета (паспорт транспортного средства), чтобы облегчить получение в дальнейшем документов, подтверждающих период нахождения соответствующего имущества в его собственности.

2.5. Последовательность применения налоговых вычетов

Последний вопрос, имеющий важное практическое значение, касается последовательности применения различных налоговых вычетов, правом на которые обладает налогоплательщик. Например, вполне возможна ситуация, когда лицо имеет право и на имущественный, и на стандартные, и на социальные налоговые вычеты, а размер доходов, полученных им в течение года, не позволяет использовать их все. Если сначала будет применен имущественный налоговый вычет, который полностью перекроет общую сумму доходов налогоплательщика, облагаемых по ставке 13 %, то остальные вычеты за соответствующий налоговый период "пропадут", так как на следующие налоговые периоды они перенесены быть не могут.
В таком случае сначала должны применяться стандартные и социальные налоговые вычеты и только потом, с учетом оставшейся части доходов, - имущественные.

Авторы: Сухов Олег Владимирович, Нагорская Дина Евгеньевна
Источник: realtylaw.ru


Бесплатная система онлайн-бронирования (записи) для любого бизнеса

Консультация осуществляется для городских и мобильных номеров. Выберите город из списка
 

Вид консультации:
Ваш регион:
Ваше имя:
Телефон: (можно сотовый)
Ваш вопрос
(можно кратко)




Оценить жилье в Харькове можно здесь-лучшее качество и цена
  контакты