Комментарии к ТК

Комментарии к ЖК

Бюджетный

Конвенции






О природе прав арендатора

Е.А. Суханов последовательно отвергает вещно-правовой характер прав арендатора. Как известно, определение ограниченных вещных прав содержится в ст. 216 ГК РФ. В соответствии с ней, ограниченными вещными правами признаются те, которые 1) не прекращаются при переходе права собственности на вещь к другому лицу и 2) защищаются вещными исками. Это определение нельзя считать неполным на том основании, что законодатель якобы не включил в него некоторые важные черты вещных прав. То, что записано в легальном определении, и есть определяемое понятие. Е.А. Суханов отмечает, что «… права арендатора чужого имущества на первый взгляд отвечают большинству указанных признаков вещных прав. Они дают возможность не только владеть и пользоваться, но в определенных случаях и границах даже распоряжаться арендованным имуществом, тем самым обеспечивая арендатору известное хозяйственное господство над чужой вещью. Они не прекращаются в связи с изменением собственника – арендодателя, следуя за арендованной вещью, и защищаются от любых лиц как права титульного владельца». 
Однако Е.А. Суханов все же утверждает: «вместе с тем права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер (хотя споры об их юридической природе велись еще в дореволюционной российской литературе)». Вопрос о правовой природе аренды действительно обсуждался в дореволюционной науке, однако к началу ХХ в. чаша весов в этом споре клонилась в пользу вещного характер прав арендатора. Редакционная комиссия по составлению Гражданского Уложения отметила: «к заключению о необходимости признания вотчинного характера имущественного найма приходит и большинство … русских юристов».(1)
Спор это не утих и сегодня. Поэтому вряд ли стоит говорить «конечно», утверждая тезис об обязательственной природе прав нанимателя. Кроме того, споры в дореволюционной литературе велись на ином позитивно-правовом материале, и говорить о «преемственности» в таких спорах можно лишь с необходимыми оговорками. Как известно, все закрепленные в законе «вещно-правовые» свойства прав арендатора являются достижениями уже советского права. 
Как уже отмечалось, права арендатора соответствуют признакам, указанным в ст. 216 ГК РФ. История права показывает, что именно предоставление «вещных» исков какому-либо субъективному праву традиционно превращало его в вещное право. То есть появление новых свойств субъективного права, выразившееся в предоставлении абсолютной защиты и «права следования», определяло и отнесение этого права к другой категории имущественных прав. Таковы суперфиций, ius in agro vectigali, эмфитевзис.
И.А Покровский писал, что обязательственные поначалу права - jus in agro vectigali и superficies превратились в вещные именно благодаря введению их абсолютной защиты: «Договор сдачи земли под постройку по существу сначала рассматривался как обыкновенный договор аренды, вследствие чего съемщик – суперфициарий – имел только обязательственное требование к хозяину, а не jus in rem. Но затем претор совершенно справедливо выделил его из ряда обыкновенных, краткосрочных арендаторов, дав суперфициарию особые средства защиты. …Он…стал давать и action in factum, иск, аналогичный rei vindicatio, при помощи которого суперфициарий мог защищать свое право пользования землей… от всех посторонних лиц и от самого собственника. Вследствие этого superficies из личного права превратилось в вещное… Аналогичный процесс превращения обязательственного права в вещное мы наблюдаем в другой области. Так же точно, как под постройку, государство, города, а потом и частные владельцы сдавали нередко свои земли за известный ежегодный оброк (vectigal) в наследственную и даже вечную аренду… с тем чтобы, пока vectigal вносится, земля ни у самого съемщика, ни у его правопреемника отобрана быть не могла. И здесь, как при superficies, …претор стал давать …action in rem – иск, аналогичный rei vindicatio против всех, даже и против собственника. Вследствие этого и это право приобрело характер особого вещного права на чужую вещь».(2)

Именно наделение личного поначалу права такими «вещными» атрибутами, как вещные иски и «следование за вещью», меняет саму природу этого права. При этом наделение (или «обделение») права арендатора указанными признаками есть дело законодателя, а не теории права. Последняя может лишь вырабатывать рекомендации законодателю. К.П. Победоносцев писал: «что именно должно причислить к обязательствам и что к вещным правам, этот вопрос в различных законодательствах разрешается неодинаково, ибо многие и важнейшие из обязательств имеют целью установить право на вещь». (3)

Д.Д. Гримм также указывал: «нетрудно убедиться, что одни и те же отношения подводятся то под понятие вещных, то под понятие обязательственных прав, в зависимости от того, в каких пределах, в каком объеме данная положительная система права признает данную категорию правоотношений заслуживающей самостоятельной судебной защиты. Так, например, имущественный найм одними правовыми системами (например, римским правом) рассматривается как чисто личное отношение, и наниматель не пользуется защитой против третьих лиц, а только против своего контрагента, отдавшего ему вещь внаем, а другие системы (например, прусское право) придают этому отношению характер вещного права, так что наниматель на срок существования своего права пользуется защитой против всех и каждого».(4)

В советскую эпоху безоговорочно действует правило, по которому при переходе права собственности на арендованное имущество договор найма сохраняет силу для нового собственника. Это дало основание Б.Б. Черепахину писать, что «сдача имущества внаем порождает вещное право владения нанимателя, следовательно, вещное обременение сданной внаем вещи».(5) Современное гражданское право России осталось на «советских позициях», подтвердив абсолютное право арендатора на обладание имуществом. М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, последовательно считая арендатора носителем лишь прав обязательственного характера, тем не менее пишут: «По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы (курсив мой – А.Р.) вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений».(6)
Однако те «отдельные элементы», о которых говорят авторы, являются единственными легальными признаками ограниченного вещного права!
Формальное (в положительном смысле) сопоставление признаков ограниченного вещного права и права арендатора на владение и/или пользование вещью приводит к выводу, что отечественный законодатель, видимо, сам того не желая, отнес права арендатора к категории вещных. Потому игнорирование того обстоятельства, что права арендатора на владение и/или пользование имуществом соответствуют легальным признакам вещных прав, заставляет искать подтверждение своей точки зрения «на стороне». 
Е.А. Суханов приводит такой довод в пользу обязательственно-правовой природы прав арендатора: «они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, и их содержание … определяется исключительно условиями конкретного арендного договора. В соответствии с ними объем прав арендатора всякий раз может быть различным…, и потому их невозможно заранее точно определить.…Для ограниченного вещного права такое положение исключено: их характер и содержание определяются непосредственно законом, а не договором с собственником, тем более что их возникновение может происходить и помимо его воли». В своей более ранней работе Е.А. Суханов писал более категорично: «права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер … Они всегда возникают в силу договора с собственником имущества, и их содержание … определяется условиями конкретного арендного договора. Для вещных прав такое положение невозможно (курсив мой – А.Р.)». (7)

Что до того, что вещное право не возникает из договора, то самое вещное из всех прав – право собственности с неизменным успехом уже не одну тысячу лет возникает именно из договоров. Не только происхождение, но даже содержание прав, прямо названных в законе вещными, может быть определено договором. Например, сервитут возникает на основании договора, которым и определяется объем принадлежащих обладателю сервитута полномочий: «сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута» (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Более того, в определенных случаях даже содержание права собственности может быть определено договором, на основании которого это право возникло. В качестве примера можно привести пожертвование (ст. 582 ГК РФ). Критикуемый аргумент тем более удивителен, что сам Е.А. Суханов в качестве примера ограниченного вещного права приводит право пожизненного пользования жилым помещением, основанное на договоре пожизненного содержания с иждивением или завещательном отказе. Объем такого права определяется условиями сделки так же, как и в случае с договором аренды. Даже само существование права собственности иногда поставлено в зависимость от выполнения собственником обязательств по договору, на основании которого к нему перешло право собственности. Например, покупатель товара, проданного в кредит, является, по общему правилу, его собственником с момента передачи товара. Тем не менее, при не выполнении им своего обязательства по оплате товара он может лишиться и собственности.
Вопрос о возможности ограничения права собственности договором ставился еще в дореволюционной юридической практике: «относительно ограничений в праве распоряжения, установляемых частною волею по договорам и завещаниям, следует заметить, что наше законодательство вообще не содержит воспрещения установлять подобные ограничения как по сделкам между живыми, так и по завещанию. … Но если таким образом полная свобода, по нашему законодательству, уступать и завещать недвижимое имущество под всякого рода непротивными закону условиями не подлежит сомнению, то возникает вопрос: допускается ли и в какой мере по нашим законам присвоение таким условиям вотчинного характера, т.е. силы и обязательности для всех последующих приобретателей имения, по отношению к которому они установлены».(8)
На основании многочисленных примеров из нотариальной практики (например, установленные для приобретателей земельных участков «запрещение окапываться глубокими канавами» или «воспрещение строиться вообще»(9) ) Редакционная Комиссия пришла к выводу о принципиальной допустимости таких ограничений. 

Е.А. Суханов пишет также: «ограниченные вещные права … предоставляют законную возможность одному лицу в том или ином отношении использовать вещь, принадлежащую другому лицу, то есть чужую, причем в принципе независимо от согласия (воли) присвоившего ее собственника. Использование чужой вещи по соглашению с ее собственником, например по договору аренды, не требует признания за пользователем вещного права. Поэтому многие вещные права возникают не по договору (соглашению) сторон, а в силу иных, прямо предусмотренных законом юридических фактов (исключение составляют право залога, а в нашем правопорядке - еще и сервитуты)». (10)
Как видим, автор не забывает про специфику таких вещных прав, как сервитуты. Но если возможно как минимум одно исключение (а вместе с залогом – два), то как можно сделать вывод о том, что независимость возникновения права от воли собственника есть непременный признак ограниченного вещного права? Кроме того, обладатель ограниченного вещного права все же почти всегда получает вещь по воле ее собственника. 
Таким образом, два основных аргумента Е.А. Суханова в защиту обязательственно-правовой природы прав арендатора оказываются достаточно спорными.
Еще одним доводом Е.А. Суханова выступает следующий: «реализация вещного права не зависит от действий других лиц. В этом состоит его принципиальное отличие от обязательственных прав». Отметим, однако, следующее. Сам Е.А. Суханов в рамках комментируемой статьи относит к «традиционным» вещным институтам право на получение вещных выдач. Как же это соотносится с предыдущим утверждением? Ведь получатель таких выдач может повторить сказанное К.П. Победоносцевым про отданные в долг деньги: «я ожидаю, с большей или меньшей уверенностью, что они возвратятся ко мне, в число моих вещей; но это возвращение зависит уже не от непосредственной власти моей над капиталом, которой я уже не имею, но от власти моей над действиям моего должника, и от этого действия»(11). 
Кроме того, на наш взгляд, нельзя «с ходу» согласиться и с утверждением, что арендатор не в силах самостоятельно реализовывать свои права. Безусловно, объем его прав ограничен договором, но в его рамках арендатор самостоятельно осуществляет эксплуатацию вещи после ее передачи арендодателем. Для извлечения полезных свойств вещи арендатору помощь собственника не нужна. Но ведь именно способ удовлетворения интереса – собственными действиями или посредством действий других лиц – служит водоразделом абсолютных и относительных прав. Функция вещного права проявляется именно «в том, чтобы … обеспечить возможность частного потребления полезных свойств предмета».(12) 
На наш взгляд, вещное право владения и/или пользования вещью у нанимателя возникает лишь после передачи ему вещи, когда арендатор приступает к самостоятельному использованию полезных свойств вещи. При этом между арендатором и арендодателем продолжают существовать и обязательственные отношения – по уплате арендной платы и т.п. «В найме это начало (личное – А.Р.) соединяется, по существу дела, с вотчинным началом владения. Это соединение необходимо иметь в виду для правильного определения отношений, из найма вытекающих. Необходимо признать, что наемщику принадлежит владение, предоставляемое ему хозяином имущества…, за что наемщик обязывается производить хозяину условленную плату…» (13). Такая неразрывная связь вещных и обязательственных отношений характерна не только для аренды. Так, вещное право нанимателя ager vectigalis существовало лишь «пока установленное соглашением vectigal выплачивалось собственнику.… Но если содержатель такой аренды оказывался неисправным плательщиком vectigal, то земля возвращалась к собственнику». (14) Эмфитевтор также был обязан уплачивать ежегодный канон собственнику участка. 
Передача вещи по договору аренды означает временное овладение вещью арендатором, ее временное «приобретение». «Бессрочность» вовсе не является признаком вещных прав; в качестве примера можно привести право застройки по ГК РСФСР 1922 г., право залога, если признавать его вещным правом. Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное участниками договора простого товарищества имущество, которым они обладали на праве собственности признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 1 ст. 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие истечения срока договора простого товарищества. При этом товарищ, внесший в общую собственность индивидуально определенную вещь, вправе при прекращении договора простого товарищества требовать в судебном порядке возврата ему этой вещи при условии соблюдения интересов остальных товарищей и кредиторов. Таким образом, право общей долевой собственности товарищей может быть ограничено сроком действия договора простого товарищества. 
К.П. Победоносцев писал: «имея власть над вещью, я имею вещь приобретенную, я приобрел саму вещь; имея требование по поводу вещи, я имею только право на приобретение вещи. Первое есть осуществленное право на вещь, второе – осуществимое право на вещь …. Таким образом, все права по предмету действительного (фактического) обладания разделяются на две категории: вещные права и требования». (15)

Подводя итог, хотелось бы отметить, что проблема прав арендатора, которая, как отметил Е.А. Суханов, активно обсуждалась еще дореволюционными российскими юристами, слишком сложна для того, чтобы что-либо утверждать категорически. Видимо, она не разрешится, пока законодатель не разрубит этот гордиев узел
Автор: Рыбалов Андрей
Источник: balfort.com


Бесплатная система онлайн-бронирования (записи) для любого бизнеса

Консультация осуществляется для городских и мобильных номеров. Выберите город из списка
 

Вид консультации:
Ваш регион:
Ваше имя:
Телефон: (можно сотовый)
Ваш вопрос
(можно кратко)




  контакты