Комментарии к ТК

Комментарии к ЖК

Бюджетный

Конвенции






Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ

В частности, в сфере внимания окажутся определение и взаимосвязь различных объектов недвижимости в жилищной сфере. Но сначала надо решить, как соотносятся между собой гражданское и жилищное законодательство.
1. Соотношение гражданского и жилищного законодательства

Поскольку согласно пункту(1) 1 статьи 1 ЖК жилищные отношения строятся на начале равенства, нормы жилищного законодательства теперь можно считать частью гражданского законодательства. Публичных жилищных отношений теперь a priori быть не может. Сказанное, однако, не означает, что публичное право вообще ушло из жилищной сферы. Просто теперь оно не имеет отношения к жилищному законодательству в том смысле, который придан ему ЖК. Сделанный вывод с легкостью подтверждает и ст. 4 ЖК, в п. 1 которой указаны преимущественно гражданско-правовые по своей природе отношения.(2) Публично-правовое регулирование в жилищной сфере теперь уместнее осуществлять путем либо принятия специальных нормативных актов, либо введения специальных норм в общие по своему назначению акты. 
Отсюда следует, что жилищное законодательство – не более чем специальная часть гражданского законодательства, а термин «жилищное право» может претендовать лишь на роль вторичного правового образования в рамках гражданского права. Нормы жилищного права, даже если они и собраны в едином ЖК, тем не менее находятся «под управлением» общей части гражданского права и его подотраслей – вещного, обязательственного и наследственного права, – а также соответствующих институтов в них. Соотношение ЖК и общих норм ГК РФ – это соотношение специального и общего гражданских законов. 
Столь долгое изложение вопросов, не относящихся напрямую к теме статьи, необходимо для того, чтобы определить, в какой мере нормы гражданского законодательства о недвижимом имуществе (прежде всего находящиеся в ГК РФ) могут применяться в жилищной сфере. Поскольку жилищное законодательство является специальной частью гражданского, оно может содержать правила, изменяющие общее гражданско-правовое регулирование, касающееся недвижимости. В то же время в части, не урегулированной ЖК, продолжают действовать общие нормы гражданского права. Применение абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ к жилищным отношениям в данном случае парализуется аналогичной по содержанию нормой, предусмотренной п. 8 ст. 5 ЖК. 
2. Жилище и право на него

Начинается ЖК с понятия «жилище», видимо, для того, чтобы связать нитью жилищное законодательство с Конституцией РФ, оперирующей соответствующим термином. Причем здесь данный термин употребляется, скорее всего, в конституционно-правовом смысле,(3) т.е. более широко, как «любое место, где живут люди». В дальнейшем, впрочем, понятие «жилище» не раскрывается, а речь идет только о жилом помещении, которое подвергается детальному регулированию. И если жилое помещение – это точно недвижимость (п. 2 ст. 15 ЖК), то в отношении жилища аналогичный вывод был бы несправедлив ввиду широты толкуемого термина.
Не всякое жилище – недвижимость, а лишь такое, которое отвечает критериям, названным в законе. В частности, не должно считаться недвижимостью такое жилище, которое является временным обиталищем бомжа, но для постоянного проживания не годится. Когда законодатель ведет речь о конкретных имущественных правах, их объектами он почти во всех случаях называет жилые помещения, а не жилища. Поэтому в дальнейшем понятие «жилище», как не имеющее должной терминологической четкости, не будет предметом анализа.
3. Понятие и признаки жилого помещения

Однозначно объектами жилищных прав признаны жилые помещения (п. 1 ст. 15 ЖК). К ним относятся изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК). В этом определении выражены три признака помещения, необходимые и достаточные для того, чтобы считать его жилым, а именно, его недвижимый характер (1), изолированность (2) и пригодность для постоянного проживания граждан (3). Однако само понятие «помещение» не определено. 
Если следовать логике п. 2 ст. 15 ЖК, то должны существовать помещения (1) движимые, (2) неизолированные и (3) не предназначенные для постоянного проживания граждан. Примеры двух последних хорошо известны нашей жилищной практике, да и в ЖК они нашли какое-то правовое регулирование. Но откуда возьмутся движимые помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), т.е. объектов недвижимости. 
Очевидно, что в определение жилого помещения вкралась логическая ошибка. Следовало сначала определить, что такое помещение (например, сказать, что оно представляет собой часть здания или сооружения), а затем выделить признаки, которые присущи собственно жилым помещениям. И в этом смысле признак изолированности оказывается свойственным любому помещению, а не только жилому. Ведь любое помещение предполагает более-менее четкое (конструктивное) определение его границ.
Вообще вопрос об изолированности жилого помещения решен в ЖК неудачно. Если всякое жилое помещение должно быть изолированным, то как быть со смежными и смежно-изолированными помещениями в коммунальных квартирах, которые в свое время были предоставлены нанимателям. Судьба их четко не урегулирована. (4) Лишены ли они режима недвижимости ipso iure или же права на них сохраняются, до тех пор пока нанимателям не будут предоставлены другие? Ответа нет. 
В итоге жилым следовало бы признать такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Все остальные признаки нужно относить к любому помещению, а не только к жилому. А пока в действующей редакции п. 2 ст. 15 ЖК возникла ненужная путаница, которую трудно, если вообще возможно, устранить даже самым изощренным толкованием.
Не меньшие теоретические сложности вызовет трактовка п. 5 ст. 15 ЖК, согласно которому в состав жилого помещения могут входить различные части, в том числе другие помещения вспомогательного характера, а также балконы, лоджии, веранды и террасы (помещение в помещении: принцип «матрешки»). Наличие у жилого помещения каких-то частей, не образующих других помещений, еще как-то можно допустить, хотя здесь не будет выдержан упомянутый ранее признак изолированности. Но признание возможности существования «помещения в помещении» представляет собой нарушение элементарных законов логики (закона тождества). 
Впрочем, иного выхода у разработчиков ЖК, по-видимому, не было, если внимательно взглянуть на предложенную ими классификацию жилых помещений.
4. Виды жилых помещений

Жилые помещения могут существовать в трех видах, которые перечислены в п. 1 ст. 16 ЖК: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Приведенная классификация упречна хотя бы потому, что часть жилого дома, если это не квартира, и часть квартиры, если это не комната, образуют самостоятельные виды жилых помещений.(5) Тем не менее, в ст. 16 ЖК названные части как самостоятельные виды не рассматриваются. Если же часть жилого дома (квартиры) – есть квартира (комната), то зачем вообще необходимо упоминать о частях. Ответа нет… Но рассмотрим определения отдельных видов жилых помещений.
5. Жилой дом, многоквартирный дом, просто дом

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования (п. 2 ст. 16 ЖК). Иными словами, в жилом доме квартир быть не должно. Значит, часть жилого дома, вроде бы, квартирой не является, но может состоять из комнат и помещений вспомогательного использования. Многоквартирный же дом сам по себе к жилым помещениям и к объектам недвижимости не относится, хотя в нем тоже есть комнаты (в составе квартир) и вспомогательные помещения.
С точки зрения классификации объектов недвижимости, которая дана в ст. 130 ГК РФ, жилой дом рассматривается как здание. В принципе, такая его характеристика достаточна сама по себе, без добавления слова «индивидуально-определенное». Ведь индивидуально-определенными вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Другое дело, что жилой дом нужно как-то отличить от иных зданий, в том числе многоквартирных домов. Единственное отличие, которое приходит на ум, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир, но могут быть части. Однако это отличие весьма зыбко, особенно если учесть, как в ЖК определяется квартира. Если же дать иное толкование и счесть жилой дом также и многоквартирным, то возникнут многочисленные противоречия между правами на жилой дом, с одной стороны, и правами на квартиры, с другой. Но это вопрос требует отдельного рассмотрения.
Даже если не признавать часть жилого дома квартирой, возникнет проблема одинакового наполнения данной части и квартиры – оба объекта могут включать комнаты и вспомогательные помещения. Но если содержание двух разных понятий раскрывается одинаково, то логичен вывод, что речь идет об одном и том же. Формальный признак (части в жилом доме, квартиры – в многоквартирном) здесь мало пригоден, если с материальной стороны явления однотипны.
Иногда в ЖК используется термин «дом (дома)» без расшифровки, о каком объекте идет речь – о жилом доме или о многоквартирном доме. С у четом того, что первый объект является недвижимостью, а второй – нет, без однозначного толкования здесь не обойтись. Возьмем, к примеру, п. 2 ст. 94 ЖК, в котором сказано, что под общежития предоставляются специально построенные или оборудованные для этих целей дома или части домов. 
С учетом того, что в общежитиях a priori должно быть несколько жилых помещений, логично толкование, согласно которому речь идет о многоквартирных домах. Однако часто общежития состоят не из квартир, а из комнат, т.е. не являются многоквартирными домами. В итоге становится ясным, что критерий, согласно которому многоквартирные дома всегда состоят из квартир, непригоден. 
Более логичным было бы толкование, согласно которому в доме должно быть несколько жилых помещений – неважно, комнат или квартир. Однако данное толкование прямо противоречит ЖК, поскольку стирается грань между жилым домом, частью дома и квартирой. И это еще одно доказательство несовершенства объектной структуры нового ЖК.
6. Квартира и ее признаки

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования (п. 3 ст. 16 ЖК).
При определении квартиры опять допущено существование «одного жилого помещения в другом», ведь квартира состоит из комнат (тоже жилых помещений) и вспомогательных помещений. В связи с этим удивляет непоследовательность законодателя, который исключил одновременное существование как жилых помещений многоквартирных домов и квартир, но допустил его применительно к квартире и комнате. Фактически и квартира, и комната в ней могут выступать объектами самостоятельных жилищных прав в один и тот же отрезок времени.
Применительно к квартире неясно, что такое «структурно обособленное» помещение и чем оно отличается от «изолированного». Поскольку изолированным является всякое жилое помещение (п. 2 ст. 15 ЖК), структурная обособленность – это какой-то особый случай изолированности. Однако особой смысловой нагрузки обсуждаемый термин, скорее всего, не несет. Мы имеем дело с простой «неряшливостью» формулировок, которая вообще свойственна ЖК. 
Гораздо важнее такой признак квартиры как возможность прямого доступа к помещениям общего пользования. Это – гарантия осуществимости жилищных прав на квартиру. Причем нельзя не отметить, что помещения общего пользования столь же значимы и для таких объектов как часть жилого дома (квартиры) и комната. Однако при определении последних признак прямого доступа к помещениям общего пользования никак не используется, что нелогично. Возможно, он охватывается критерием изолированности, свойственным любому жилому помещению. Но тогда зачем данный признак формулировать в отношении квартиры? Ответа нет.
7. Комната и ее признаки

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан (п. 4 ст. 16 ЖК).
Здесь уже полностью отождествлены комната, с одной стороны, и часть жилого дома (квартиры), с другой. Между тем, как было уяснено ранее, часть жилого дома (квартиры) может состоять также из нескольких комнат. Неразрешимое противоречие, не так ли?
И далее, как толковать «непосредственность» проживания гражданина в комнате? Как тот же гражданин проживает в жилом доме, квартире? Опосредованно? Но ведь все это одни и те же жилые помещения, которые должны быть пригодны для постоянного, а отнюдь не «непосредственного», проживания граждан. К тому же на кухне многие проводят гораздо больше времени, чем в спальне. Чем не «непосредственное» проживание!
Любопытно, что в п. 1 ст. 62 ЖК среди жилых помещений, выступающих предметом договора социального найма жилого помещения, комната вообще не указана. Вместо нее названы части жилого дома или квартиры, которые с комнатой, как мы уяснили, не совпадают. Как это понимать? Неужели теперь комнаты не могут быть предметом договора социального найма? Вряд ли, особенно если учесть правило п. 2 ст. 76 ЖК, касающееся передачи в поднаем жилых помещений в коммунальных квартирах!(6) Но тогда налицо очередная «забывчивость» разработчиков ЖК. 
Таким образом, анализ видов жилых помещений, указанных в ст. 16 ЖК, свидетельствует о том, что единый классификационный критерий применительно к ним не выдержан. Одновременно нарушены законы логики, «части» приданы те же свойства, которые имеет «целое», и наоборот. Классификацию жилых помещений нужно было начинать с элементарного понятия – комнаты. На его основе и с прибавлением дополнительных признаков можно было выделить другие разновидности жилых помещений. А пока приведенная в ЖК классификация ставит больше вопросов, чем содержит ответов. Она нарушает сложившиеся в законодательстве и литературе принципы вычленения объектов недвижимости и соотношения их между собой.
8. Направления использования жилых помещений

Жилое помещение как объект недвижимости (исходя из перечня таких объектов, приведенных в ст. 130 ГК) – это здание или его часть (т.е. помещение), имеющее определенное назначение. И если в п. 2 ст. 15 ЖК речь идет о таком квалифицирующем признаке жилого помещения как пригодность для постоянного проживания граждан, то согласно п. 1 ст. 17 ЖК оно должно лишь быть «предназначено для проживания граждан». Как соотносятся между собой эти формулировки? 
При определении жилого помещения в ст. 15 речь идет, скорее всего, об объективной его пригодности для постоянного проживания граждан. Иными словами, существуют определенные санитарные, технические и иные правила, которым должно удовлетворять помещение для того, чтобы считаться жилым. Эти требования формализованы и устанавливаются Правительством РФ (п. 3 ст. 17 ЖК). Факт признания помещения жилым должен быть зафиксирован в данных его технического (кадастрового) учета как объекта недвижимости, а также перенесен в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). То, для чего на деле помещение используется, на квалификацию его как жилого, как правило, не влияет. Например, в нем может долгое время вообще никто не жить.
Определение назначения жилого помещения в ст. 17 имеет несколько иной смысл. В ней указаны направления фактического использования жилого помещения – главное и дополнительные. Главное назначение жилого помещения – служить местом проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). Дополнительное назначение – служить местом для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на законном основании граждан (п. 2 ст. 17 ЖК).
Попутно отметим, что ЖК расширил возможности использования жилых помещений для целей иных, чем проживание граждан. Ранее ГК РФ запрещал размещать в жилом помещении предприятия, учреждения и организации, но ни слова не говорил о предпринимательской деятельности граждан. Предполагалось, что последняя тоже запрещена. Теперь же проживающий в жилом помещении гражданин, с соблюдением ряда условий и ограничений, может заниматься в нем индивидуальным предпринимательством. Что касается использования жилого помещения в качестве офиса для размещения персонала юридического лица, то это по-прежнему запрещено.
Любопытно, что законодатель, с одной стороны, включил назначение жилого помещения (служить местом постоянного проживания гражданина) в его определение, а с другой, создал систему правил, обеспечивающих использование этого помещения по его назначению. Первично здесь все-таки формальное признание помещения жилым, только исходя из него и можно определить, как соблюдается ранее установленное назначение. 
В п. 1 ст. 94 ЖК идет речь о жилых помещениях в общежитиях, которые предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Очевидно, что в данном случае слова «временное проживание» нужно толковать с учетом определения жилого помещения, данного в п. 2 ст. 15 ЖК. То есть жилое помещение должно быть объективно пригодно для постоянного проживания, однако субъективно, будучи общежитием, использоваться для временного проживания. 
Временное проживание в общежитии – характеристика отношений пользования соответствующим жилым помещением, возникающих из определенных правовых оснований. И неважно, что физические характеристики помещения таковы, что его можно использовать для постоянного проживания. Главное – как его фактически используют, т.е. считают общежитием.(7)
9. Жилищные фонды

В ст. 15 ЖК к объектам жилищных прав отнесены только жилые помещения. Но наряду с ними в ст. 19 ЖК упоминается жилищный фонд, природа которого как объекта правового регулирования нуждается в определении. Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. И хотя жилые помещения сами по себе являются недвижимостью, жилищный фонд как некое собирательное понятие недвижимым имуществом считаться не может. Ведь предназначение любого объекта недвижимости – быть объектом субъективного гражданского права. На жилой фонд в целом, равно как и на отдельные его разновидности, какое-то одно право возникнуть не может, поскольку у входящих в состав фонда жилых помещений всегда имеются разные собственники (правообладатели).
Жилой фонд – это обобщенная характеристика входящих в его состав жилых помещений, которая позволяет формулировать специальные правила (ограничения) – как публично-правовые, так и частноправовые – и распространять их сразу на все помещения. Иными словами, это прием юридической техники, позволяющей осуществлять массовое (групповое) регулирование, без привязки к конкретным субъективным правам. Аналогом жилого фонда выступают различные фонды бухгалтерского учета (основные, оборотные и т.п.), земли различного назначения (для ведения сельского хозяйства, поселений, промышленности и т.п.).
Классификация отдельных разновидностей жилищного фонда в зависимости от форм собственности (п. 2 ст. 19 ЖК) вполне логична и вопросов не вызывает. Что же касается классификации в зависимости от целей использования, то интерес вызывает так называемый жилищный фонд коммерческого использования (подп. 4 п. 3 ст. 19 ЖК). В состав этого фонда могут входить жилые помещения любых форм собственности, используемые в коммерческих целях, в том числе государственные и муниципальные. 
В связи с этим возникает трудно разрешимая проблема распределения государственных и муниципальных жилых помещений между жилищными фондами социального и коммерческого использования. В частности, если за пользование помещением взимается плата, чем будет отличаться социальное использование от коммерческого. В итоге возникает риск сокращения жилищного фонда социального использования в пользу коммерческого фонда и ЖК здесь никаких преград не возводит. 
Поскольку жилищный фонд объектом недвижимости не является, его государственный учет (п. 4 ст. 19 ЖК), по логике вещей, не должен иметь никакого отношения к техническому (кадастровому) учету объектов недвижимости. Тем не менее, в п. 5 ст. 19 ЖК идет речь именно об этом техническом учете. Но ведь ему могут подвергаться лишь объекты недвижимости: неслучайно там идет речь о технических паспортах жилых помещений. 
10. Общее имущество, связанное с жилыми помещениями

Глава 2 ЖК построена таким образом, что не оставляет места иным объектам недвижимости кроме жилых помещений. Между тем, некоторые виды жилых помещений, в частности, квартиры и комнаты(8) , сконструированы таким образом, что ими невозможно владеть, пользоваться и распоряжаться непосредственно, без помощи иных объектов недвижимости. ЖК оперирует двумя такими объектами недвижимости – общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире. В отношении названных объектов ЖК признает возможность возникновения и субъективных прав (см. главу 6 ЖК).(9) 
Наименование указанных объектов недвижимости общим имуществом объясняется тем, что они связаны не с одним, а с несколькими жилыми помещениями. Значит, нужно как-то разделить блага, приносимые ими, между несколькими лицами. Этим целям служит модель права общей долевой собственности на общее имущество. Доли в праве на общее имущество принадлежат собственникам жилых помещений, которым служит указанное имущество. Таким образом, налицо взаимосвязь между объектами недвижимости в жилищной сфере.
В ст. 151 и 152 ЖК допускается существование недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома, которое находится в собственности товарищества собственников жилья как юридического лица. Иными словами, это недвижимое имущество не является общим имуществом в многоквартирном доме. Будучи возведенным за счет средств товарищества собственников жилья, оно служит интересам лишь части собственников помещений в многоквартирном доме. Разумеется, это недвижимое имущество должно пройти технический и кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости, в противном случае его следует рассматривать как часть общего имущества.
Нужно заметить, что если объект недвижимости возведен товариществом собственников жилья за счет средств, внесенных всеми собственниками помещений многоквартирного дома (например, в соответствующий фонд), то он не может поступить в собственность этого товарищества. Данный объект будет относиться к общему имуществу многоквартирного дома. 
11. Общее имущество в многоквартирном доме

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определено в п. 1 ст. 36 ЖК. К нему отнесены:
1) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом; (10)
2) элементы озеленения и благоустройства земельного участка, а также иные объекты,(11) расположенные на соответствующем участке, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома;
3) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а именно, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;(12)
4) крыши, несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, т.е. элементы каркаса данного дома, которые нельзя рассматривать как помещения (стены, перекрытия, фундамент и т.п.); 
5) оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, независимо от того, находится ли оно за пределами или внутри помещений.(13)
Вопрос о том, является ли приведенный перечень компонентов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме исчерпывающим, в п. 1 ст. 36 ЖК четко не решен. Вместе с тем, каждый из компонентов, кроме земельного участка, допускает отнесение к нему и иных подходящих под общую характеристику объектов. С учетом этого можно сделать вывод, что перечень компонентов общего имущества в многоквартирном доме все-таки является открытым.
Общее имущество многоквартирного дома представляет собой объект недвижимости, который существует в виде имущественного комплекса, складывающегося из различных компонентов, объединенных общим назначением. Очевидно, состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. Четкое его описание производится при проведении технического учета многоквартирного дома, необходимость которого, как ни странно, ЖК прямо не предусмотрена. Ведь многоквартирный дом не признан объектом недвижимости, не относится он и к жилищному фонду, который подлежит техническому учету согласно п. 5 ст. 19 ЖК. 
В итоге многоквартирный дом представляет собой совокупность квартир,(14) принадлежащих разным собственникам, и общего имущества многоквартирного дома, которое принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. То, что не относится к конкретным квартирам, образует общее имущество дома. Сам же многоквартирный дом рассматривается как некое собирательное понятие (абстракция), не выступающее самостоятельным объектом жилищных прав.
Впрочем, некоторые формулировки ЖК позволяют усомниться в сделанном выводе. Например, в п. 2 и 3 ст. 110 ЖК идет речь об участии членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива своими средствами в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Иными словами, многоквартирный дом выступает объектом гражданских правоотношений. Такое положение можно объяснить тем, что пока члены кооператива не выплатят полностью свои паевые взносы, они не станут собственниками квартир (п. 1 ст. 129 ЖК), а значит, дом будет принадлежать кооперативу на праве собственности.
Правда, квартиры в таком доме все равно будут обособлены как объекты, но не права собственности, а права пользования, т.е. будут считаться жилыми помещениями и, значит, объектами недвижимости. Возникнет противоречие между тем, что кооперативу принадлежит право собственности на дом в целом как самостоятельный объект недвижимости, тогда как отдельные жилые помещения в этом доме также будут считаться недвижимостью, а права владения и пользования ими – принадлежащими членам кооператива (п. 3 ст. 124 ЖК). 
Ясно, что такой дом не может считаться многоквартирным с точки зрения того понятия данного объекта, которые вытекает из определения жилого помещения и классификации его видов. Либо дом, принадлежащий кооперативу, до выплаты паевого взноса хотя бы одним членом не должен считаться многоквартирным, а жилые помещения в нем – объектом недвижимости, либо кооператив с самого начала приобретает в собственность квартиры и общее имущество многоквартирного дома как самостоятельные объекты недвижимости. 
Второй вариант толкования более предпочтителен с учетом того, что термин «многоквартирный дом» в ЖК должен иметь одно и то же значение. «Преобразование» же жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома в единый объект производится для того, чтобы объяснить, как быть, пока в собственности членов кооператива нет жилых помещений. Впрочем, более надежно было бы изначально разделять многоквартирный дом на жилые помещения и общее имущество. Тогда не было бы проблем с терминологией. 
В целях четкого разграничения границ объектов недвижимости в многоквартирном доме, можно дать следующее определение квартиры как объекта права собственности (иных вещных прав). Квартира – это пространство между стенами и перекрытиями (потолком и полом), состоящее из одной или нескольких комнат, имеющее прямой доступ к общему имуществу многоквартирного дома, и включающее в свой состав элементы внутренней отделки и декора, а также внутриквартирное оборудование, предназначенное для обслуживания данной квартиры.
12. Особые виды общего имущества в товариществах собственников жилья

Весьма своеобразная конструкция общего имущества возникает в особых случаях объединения в товариществе собственников жилья нескольких многоквартирных или жилых домов (п. 2 ст. 136 ЖК). Ведь общее имущество может быть только в многоквартирном доме. При соединении нескольких многоквартирных домов создание единого общего имущества всех этих домов ЖК не предусмотрено. Общее имущество каждого многоквартирного дома формально продолжает существовать раздельно, хотя и на общем земельном участке (нескольких участках) и с едиными сетями инженерно-технического обеспечения и инфраструктуры. 
Да и технически (телесно) общее имущество нескольких многоквартирных домов все-таки продолжает быть связанным не со всеми жилыми помещениями данного товарищества собственников жилья, а только с частью их. Правда, у всех жилых помещений есть связь с общим земельным участком (хотя таких участков может быть несколько, например, по числу многоквартирных домов). Единственное, что их технически соединяет, так это единые сети инженерно-технического обеспечения и инфраструктуры. Однако «единство сетей» - понятие весьма условное. Они вполне могут связывать и несколько многоквартирных домов, не объединенных в одно товарищество собственников жилья. 
При отсутствии полноценного общего имущества возникают сложности и с распределением обязанностей по его содержанию. Если по аналогии применить правила об общем имуществе многоквартирного дома к нескольким домам, это будет выходом из сложившейся ситуации. Тогда доля каждого сособственника будет рассчитываться применительно к общему имуществу в нескольких многоквартирных домах и справедливость в распределении бремени расходов по содержанию такого имущества будет должным образом обеспечена.
При соединении нескольких жилых домов ситуация проще, ведь в них нет общего имущества. Общим имуществом для таких товариществ собственников жилья будут земельные участки, возведенные на них сооружения, сети инженерно-технического обеспечения и инфраструктуры и т.д.
13. Общее имущество в коммунальной квартире

Помимо общего имущества многоквартирного дома ЖК признает такую категорию как общее имущество в коммунальной квартире (п. 1 ст. 41 ЖК). Последнее определяется как помещения в квартире, используемые для обслуживания более чем одной комнаты, если, разумеется, эти комнаты принадлежат разным лицам. Сравнение данного определения с тем, которое дано в отношении общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК), позволяет сделать вывод, что под него не подпадают некоторые объекты, которые того заслуживают. Речь идет об оборудовании, которое обслуживает более одной комнаты. Налицо явное упущение законодателя.
Кстати, нигде нет положения о том, что общее имущество в коммунальной квартире является недвижимым имуществом. Однако с учетом того, что жилые помещения, в том числе комнаты, – это недвижимость, иные помещения в коммунальной квартире, а значит и общее имущество в целом также следует считать недвижимостью.
Есть все основания распространить сделанные ранее выводы о соотношении квартиры и общего имущества многоквартирного дома на отношение «комната – общее имущество в коммунальной квартире». Если квартира является коммунальной, т.е. комнаты в ней принадлежат разным собственникам, то сама она объектом недвижимости и права собственности (иных вещных прав) считаться не должна. Объекты недвижимости – это комнаты и общее имущество в коммунальной квартире. Коммунальная же квартира в данном случае – собирательное понятие (абстракция).
Нужно четко определять границы между комнатами в коммунальной квартире и общим имуществом. Все, что не входит в состав комнат, образует общее имущество коммунальной квартиры. С учетом сказанного можно определить комнату в коммунальной квартире как пространство между стенами и перекрытиями (потолком и полом), имеющее выход к общему имуществу коммунальной квартиры, предназначенное для непосредственного проживания граждан, и включающее в свой состав элементы внутренней отделки и декора.
Вопрос о существовании общего имущества в жилом доме (квартире), разделенном (ой) на части, ЖК вообще не решен. Видимо, общее имущество там должно существовать, поскольку имеются, как минимум, общие стены, крыша и фундамент. И судьба этого имущества не может остаться без внимания. К общему имуществу в жилом доме, разделенном на части, логично применять по аналогии правила об общем имуществе многоквартирного дома, а к общему имуществу квартиры, разделенной на части, – соответственно, правила об общем имуществе коммунальной квартиры.
14. Изменение и прекращение объектов недвижимости в жилищной сфере

Вопросы изменения объектов недвижимости в жилищной сфере решены ЖК, но фрагментарно. Применительно к жилым помещениям это нормы о переустройстве и перепланировке (глава 4 ЖК), а также о соединении (15) нескольких смежных помещений в одно (п. 1 ст. 40 ЖК); (16) применительно к общему имуществу многоквартирного дома – нормы о его реконструкции, в результате которой может произойти как его увеличение, так и уменьшение (п. 3 ст. 37, п. 2 ст. 40, подп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК); применительно к общему имуществу в коммунальной квартире – о его переустройстве и (или) перепланировке (п. 2 ст. 41 ЖК).
Аналогичен подход ЖК и к прекращению объектов недвижимости в жилищной сфере. Основаниями для прекращения существования жилого помещения как объекта недвижимости могли бы служить его физическая гибель и перевод жилого помещения в нежилое (глава 3 ЖК). Что касается прекращения существования общего имущества многоквартирного дома или коммунальной квартиры, то простое изменение состава данного имущества в ходе реконструкции на его бытие как объекта недвижимости не влияет. Общее имущество прекращает существование, если физически гибнет многоквартирный дом (коммунальная квартира), либо все жилые помещения в нем (в ней) переходят в собственность одного лица, которое соединяет их в единый объект недвижимости.
Разумеется, изменение и прекращение объектов недвижимости должно сопровождаться кадастровым (техническим) учетом.
15. Управление недвижимостью в жилищной сфере

ЖК довольно часто пользуется термином «управление» в отношении различных объектов, некоторых из которых относятся к недвижимости. В частности, жилищный (жилищно-строительный) кооператив предназначен для управления «жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме» (п. 1 ст. 110 ЖК), товарищество собственников жилья – для управления «комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме» (п. 1 ст. 135 ЖК), а в разделе VIII ЖК вообще идет речь об управлении многоквартирными домами. (17) 
Такой разнобой в терминологии трудно объяснить, даже если придавать понятию управления некое условное значение, далекое от «гражданского правоотношения по поводу объекта недвижимости». 
Если жилые и нежилые помещения в кооперативном доме не являются объектами права собственности членов кооператива, то почему объектом управления не выступает дом в целом или общее имущество этого дома? Ведь ими тоже управляют. Но ответа нет.
Еще сложнее определить, что такое «комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме», если сам дом, как было выяснено ранее, объектом недвижимости не является. Видимо, речь идет о жилых и нежилых помещениях, а также об общем имуществе многоквартирного дома. 
Но зачем в том же п. 1 ст. 135 ЖК говорится о том, что товарищество собственников жилья владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме? И главное, как товарищество может владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, если последнее принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме? Ведь это сособственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Сплошные противоречия…
Не меньше проблем возникает, если объектом управления выступает многоквартирный дом в целом. Ведь речь идет не об объекте недвижимости, а об абстрактном отвлеченном понятии, по поводу которого не может возникнуть гражданское правоотношение. Управление таким объектом не имеет ничего общего ни с правомочиями владения, пользования и распоряжения, ни с осуществлением этих полномочий доверительным управляющим.
Многоквартирный дом в таком контексте будет лишь некими условными рамками, в которых осуществляется деятельность по управлению, причем такое управление не порождает никаких правоотношений по поводу указанного дома. Неслучайно в подп. 1 п. 1 ст. 137 и в разделе VIII ЖК договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме противопоставляется договору управления многоквартирным домом. Общее имущество – конкретный объект недвижимости, его можно содержать и ремонтировать. Многоквартирный дом, поскольку он содержит жилые помещения, принадлежащие разным собственникам, товарищество собственников содержать и ремонтировать не должно.
Правда, в подп. 2 п. 1 ст.137 ЖК уже идет речь об определении затрат на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома.(18) Однако в данном случае мы сталкиваемся с ситуацией обратного «преобразования» многоквартирного дома как абстрактного понятия в дом как объект недвижимости. Ведь собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по ремонту не только своих помещений, но и общего имущества многоквартирного дома. В результате в целях несения затрат по ремонту и реконструкции жилые помещения и общее имущество многоквартирного дома предполагаются единым объектом, которым на самом деле не являются. Многозначность понятий является одним из серьезных недостатков ЖК.
Ситуация станет более понятной, если обратиться к определению договора управления многоквартирным домом. По сути он не имеет ничего общего с «управлением» имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия, а представляет собой смешанный (комплексный) договор, содержащий в себе договоры подряда и возмездного оказания услуг, а также, возможно, иные договоры, на основании которых можно совершать действия в чужих интересах, например, агентский договор. Многоквартирный дом в договоре управления – не более чем пространственная сфера выполнения определенных действий. И не имеет значения, является этот дом объектом недвижимости или нет.
16. Итоги

Подход ЖК к решению вопросов недвижимости характеризуется непоследовательностью. Имеющиеся определения конкретных объектов недвижимости нечетки и сформулированы без учета правил формальной логики и сложившихся доктринальных подходов. Часто используются термины, никак не определенные и противоречащие ранее введенным понятиям. Классификация объектов недвижимости не обеспечивает их четкого разграничения, некоторые объекты накладываются друг на друга. Одним словом, вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ решены неудовлетворительно. 

1. Сам ЖК почему-то называет пункты с цифрами «частями». Поскольку ЖК – это акт все-таки гражданского законодательства, лучше пользоваться сложившейся в нем терминологией, в том числе в мелочах. 
2. За исключением подп. 12, в котором идет речь о контроле за использованием и сохранностью жилого фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам. Некоторые публично-правовые нормы имеются и в разделе, посвященном предоставлению жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Однако вкрапление публично-правовых норм не чуждо и другим подразделениям гражданского права. 
3. Это хорошо видно на примере ст. 3 ЖК, которая воспроизводит нормы Конституции РФ. Причем использование в п. 4 термина «право пользования жилищем», очевидно, не несет какой-то иной смысловой нагрузки, кроме охвата собой всех возможных прав на жилые помещения. 
4. В п. 2 ст. 62 ЖК сказано, что неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма. А если оно было таковым ранее? Неужели сейчас подобный договор ничтожен? Вряд ли. Но что делать с такими договорами, ЖК не определяет. 
5. Анализ п. 1 ст. 76 ЖК приводит к выводу, что может существовать еще одна разновидность жилых помещений, не упомянутая в ст. 16 ЖК – часть комнаты в коммунальной квартире. Ведь предметом договора социального найма может выступать комната в коммунальной квартире, а договора поднайма соответственно – часть этой комнаты. Тот же вывод косвенно можно сделать и на основании п. 1 ст. 128 ЖК, согласно которому допускается сдача в поднаем части жилого помещения в жилищном кооперативе. Ведь в кооперативном доме можно разделить квартиру и приобрести право на комнату (часть квартиры), которая и будет считаться тем жилым помещением, часть которого сдается в поднаем (часть части?). 
6. См. также п. 6 ст. 57 и ст. 59 ЖК.
7. Интересно, что ЖК вообще не регулирует отношения по проживанию в гостиницах (санаториях, пансионатах и т.п.), которые также объективно пригодны для постоянного проживания, но, исходя из сложившихся отношений, используются для временного проживания. Между тем, с фактической стороны природа отношений, складывающихся при проживании в общежитиях, с одной стороны, и в гостиницах (санаториях, пансионатах и т.п.), с другой, одинакова. Различаются лишь сроки проживания. 
8. Сказанное, как будет показано ниже, относится также к частям жилых домов и квартир.
9. В подп. 1 и 2 п. 2 ст. 137 ЖК идет речь о передаче в пользование (в аренду, см. также подп. 3 п. 2 ст. 152 ЖК), надстройке и перестройке части общего имущества в многоквартирном доме. Вряд ли законодатель преследовал цель закрепить тем самым еще один объект недвижимости – часть общего имущества в многоквартирном доме. Скорее налицо простая неряшливость с его стороны. Тем более что передача в пользование (в аренду) предполагает оформление этой части как самостоятельного объекта недвижимости. Так что признания в установленном порядке части общего имущества нежилым помещением, т.е. объектом недвижимости, избежать не удастся. Что касается «надстройки и перестройки», то ее вообще лучше относить к общему имуществу в целом, а не к его части. Особенно если учесть, что в подп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК идет речь о сдаче в аренду или передаче иных прав на все общее имущество в многоквартирном доме. Как можно сдать в аренду все общее имущество в многоквартирном доме, непонятно. И опять проблемы с терминологией!
10. Содержание п. 1 ст. 36 ЖК сознательно разложено на составляющие, поскольку текст написан столь туманно, что многие вопросы остались без ответа. Создается впечатление, что путаница внесена в текст сознательно, чтобы можно было давать разное толкование. Что касается практики применения старых правил, то она была весьма противоречивой. 
11. По-видимому, как недвижимые, так и движимые. 
12. Причем неясно, является ли наличие инженерных коммуникаций критерием для отнесения любых помещений к общему имуществу в многоквартирном доле, либо это касается только подвалов. И что делать с подвалами, в которых нет инженерных коммуникаций, тоже непонятно. 
13. Трудно сделать однозначный вывод о том, может ли оборудование, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, находиться внутри квартиры. Формально это не исключено, поскольку частями квартир не должны быть только помещения, входящие в состав общего имущества. Соответствующее положение на оборудование не распространяется. 
14. И нежилых помещений, несмотря на то, что ЖК прямо данный вопрос не решает. Однако с учетом того, что в главе 6 ЖК идет речь о помещениях вообще, а не только о жилых помещениях, подобный вывод вполне допустим. К тому же в кооперативном жилом доме, который является многоквартирным, могут быть нежилые помещения (см. п. 1 и 2 ст. 110 ЖК). В товариществе собственников жилья, создаваемом, в частности, для управления общим имуществом в многоквартирном доме, также могут участвовать собственники нежилых помещений (см. п. 6 ст. 146 ЖК). 
15. Кстати, раздел жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, в ЖК вообще не предусмотрен. В то же время раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается (п. 1 ст. 127 ЖК). 
16. От соединения нескольких жилых помещений в одно нужно отличать заключение единого договора социального найма при создании несколькими лицами, проживающими в квартире на основании отдельных договоров социального найма, одной семьи (п. 1 ст. 82 ЖК). Возникает ли в последнем случае единое жилое помещение, неясно. ЖК говорит только о заключении одного договора. Логично вести речь было бы и о создании одного жилого помещения, но из ЖК это напрямую не вытекает. 
17. В подп. 1 п. 1 ст. 137 и п. 4 ст. 148 ЖК также идет речь о заключении товариществом собственников жилья договора управления многоквартирным домом, что изрядно подрывает значение формулировки п. 1 ст. 135 ЖК. 
18. Впрочем, и здесь ЖК непоследователен, поскольку в подп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК речь идет уже о «фонде на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования». Отметим, что здесь оборудование многоквартирного дома противопоставляется общему имуществу, что противоречит определению последнего в п. 1 ст. 36 ЖК.
Автор: Иванов Антон Александрович
Источник: balfort.com


Бесплатная система онлайн-бронирования (записи) для любого бизнеса

Консультация осуществляется для городских и мобильных номеров. Выберите город из списка
 

Вид консультации:
Ваш регион:
Ваше имя:
Телефон: (можно сотовый)
Ваш вопрос
(можно кратко)




  контакты