Комментарии к ТК

Комментарии к ЖК

Бюджетный

Конвенции






Споры о признании права пользования жилым помещением

Особенности рассмотрения дел по спорам о признании права пользования жилым помещением, относящимся к государственному (муниципальному) жилищному фонду социального использования, разделе жилой площади и вселении

Признавая за каждым право на жилище, российская Конституция устанавливает, что никто не может быть лишен его произвольно (ст. 40). Принятый в 1992 году Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» среди прочих целей жилищной политики в России провозгласил обеспечение социальных гарантий жилищных прав граждан. Весомый вклад в защиту права на жилище внес Конституционный Суд Российской Федерации.

В условиях формирования новых жилищных отношений и изменения роли государства в их регулировании, роста правовых коллизий в жилищной сфере суды общей юрисдикции вынуждены отказываться от ряда постулатов, сложившихся на протяжении их многолетней правоприменительной практики. Разрешая споры в отношении жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования, суды все чаще прибегают к нормам Гражданского кодекса об обязательствах, не ограничиваясь нормами Жилищного кодекса.

Изучение практики судов общей юрисдикции по жилищным спорам показывает, что значительную их часть в последние годы составляют споры между нанимателем и членами его семьи о пользовании жилыми помещениями, относящимися к государственному (муниципальному) жилищному фонду. Отсюда наиболее встречающиеся сегодня на практике иски из жилищных правоотношений – иски о признании права пользования, о признании лица утратившим право пользования, разделе жилой площади и о вселении.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, наравне с нанимателем (ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК). К членам семьи нанимателя относятся совместно проживающие с ним его супруг, дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие совместно проживающие с ним родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица при условии, что они ведут с ним общее хозяйство. Перечисленные лица сохраняют за собой права и обязанности по договору социального найма и в том случае, когда они перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в жилом помещении (ст. 53 ЖК).

Пленум Верховного Суда СССР разъяснил, что при решении вопроса о признании членом семьи других лиц (кроме супруга, детей, родителей) суду следует выяснять характер их отношений с нанимателем и членами его семьи, в частности, устанавливать, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений[2]. Любое из указанных лиц как имеющее субъективное гражданское право на жилое помещение может при необходимости ставить вопрос о праве пользования жилым помещением, разделе жилой площади и устранении препятствий в пользовании жилищем (ст. 60,85,86,89 ЖК, ст. 305 ГК).

Подведомственность.

Высшие судебные органы СССР и России детально разъясняли, какие жилищные споры подлежат рассмотрению в суде, а какие – нет. С принятием в 1993 году новой Конституции, провозгласившей право каждого на судебную защиту (ст. 46), данные разъяснения утратили актуальность. Между тем они играют роль ориентира при решении вопроса о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Так, споры о разделе жилой площади, связанные с переустройством (перепланировкой) жилого помещения, подпадают под юрисдикцию суда при наличии разрешения местной администрации на переустройство или перепланировку (ст. 84 ЖК).

Отношения по пользованию жилыми помещениями – отношения гражданско-правовые, поскольку изначально урегулированы нормами гражданского законодательства (гл. 35 ГК). В соответствии со ст. 25 ГПК дела по спорам, возникающим из гражданских правоотношений, если хотя бы одной из сторон в споре является гражданин, подведомственны судам общей юрисдикции.

Гражданский кодекс (ст. 671) допускает предоставление жилого помещения в пользование юридического лица для последующего заселения граждан. Поэтому не исключается возможность рассмотрения спора о праве пользования жилым помещением арбитражным судом. Однако когда спор между организациями сопряжен с решением вопроса о правах граждан, проживающих в жилом помещении, дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции (ст. 28 ГПК).

Управление хлебопродуктов обратилось в суд с иском к одному из предприятий, М., Г. и А. о признании ордеров на жилые помещения недействительными и выселении. В обоснование своего требования истец сослался на то, что дом, в котором находится спорная квартира, был построен на долевых началах управлением хлебопродуктов и предприятием. Истцу в соответствии с приходящейся ему долей было выделено десять квартир, однако в связи с тем, что дом находился на балансе предприятия-ответчика, заселение этих квартир, в том числе спорной, производилось без согласия управления.

Постановлением надзорной инстанции производство по делу было прекращено со ссылкой на то, что в данном случае имеет место спор между двумя организациями о праве на заселение жилой площади, который не подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Отменяя постановление о прекращении производства по делу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Как видно из материалов дела, иск предъявлен не только к предприятию, но и к гражданам. В соответствии со ст. 28 ГПК при объединении нескольких связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, а другие – арбитражному суду, все требования подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Подсудность.

Конституция России (ст. 47) предоставляет каждому право на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом. Данная норма содержит две составляющих. Во-первых, рассмотрение дела определенным судом в зависимости от рода дела и территории, на которую распространяется юрисдикция соответствующего суда. И, во-вторых, состав суда при рассмотрении дела.

Учитывая, что предметом споров о праве пользования, разделе жилой площади и вселении является жилое помещение, соответствующий иск предъявляется в районный суд по месту нахождения жилища (ст. 113, 119 ГПК). Место нахождения жилого помещения в таких делах, как правило, совпадает с местом жительства ответной стороны.

Решая вопрос о том, единолично или коллегиально должно быть рассмотрено дело, необходимо исходить из положений ст. 6, 113 ГПК. Жилищные споры, как не указанные в ст. ИЗ ГПК, по общему, правилу, подлежат рассмотрению судом в коллегиальном составе. Между тем, не исключается возможность рассмотрения дел по таким спорам судьей единолично, когда никто из участвующих в деле лиц не возражает против этого. Согласие либо возражение на единоличное рассмотрение дела выясняется председательствующим в судебном заседании после разъяснения указанным лицам их прав и обязанностей (ст. 155 ГПК). Мнение участвующих в деле лиц в соответствии со ст. 150 ГПК фиксируется в протоколе судебного заседания. Во избежание возможных в последующем нежелательных упреков со стороны лица, не согласного с решением суда, и отмены судебного акта следует предложить участвующим в деле лицам расписаться в протоколе под сделанным заявлением относительно порядка рассмотрения дела.

Отменяя решение суда первой инстанции по иску А. к Н. о признании ее не приобретшей право на жилую площадь и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала на отсутствие в деле данных о том, что суд при разбирательстве спора на основании ст. 150 ГПК разъяснил сторонам их право на рассмотрение дела судьей единолично или судом в коллегиальном составе, поскольку сведения о их согласии на единоличное разбирательство спора судьей в протоколе судебного заседания отсутствуют.

Подготовка дела к судебному разбирательству.

Подготовку дела к судебному разбирательству целесообразнее начинать с определения юридически значимых обстоятельств, подлежащих выяснению (определение предмета доказывания).

В предмет доказывания по делам о признании права пользования жилым помещением входят следующие факты:

1) заключение нанимателем договора социального найма жилого помещения;

2) вселение истца в спорное жилое помещение;

3) круг пользователей жилого помещения на момент вселения истца;

4) наличие согласия всех совершеннолетних лиц, обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, на вселение истца (если последний вселялся не в момент первоначального заселения жилого помещения);

5) наличие соглашения об условиях проживания истца на спорной жилой площади.

При рассмотрении иска о признании лица утратившим право пользования жилым помещением помимо перечисленных следует также устанавливать следующие обстоятельства:

1) выезд ответчика на другое постоянное место жительства;

2) создание препятствий к осуществлению ответчиком права пользования спорной жилой площадью.

Для решения вопроса о возможности раздела жилой площади и заключения отдельного договора социального найма жилого помещения необходимо установить:

1) размер жилой площади, о разделе которой заявлено требование;

2) обладает ли кто-либо из проживающих в квартире правом на дополнительную жилую площадь и, если таковые лица имеются, используют ли они данное право фактически;

3) характер выделяемого истцу в пользование жилого помещения (его изолированность, размер площади);

4) характер совместных подсобных помещений – кухни, санузла, прихожей и др. (размер, планировка, совмещенность);

5) обстоятельства, свидетельствующие о невозможности совместного использования жилых помещений (распад семьи, неприязненные отношения и т.п.).

Следующим этапом в подготовке дела является распределение судьей между сторонами обязанностей по доказыванию и представлению доказательств. Данная задача обусловлена состязательным характером гражданского судопроизводсгва (ст. 14 ГПК).

По общему правилу, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 50 ГПК).

Самостоятельный этап в подготовке дела к судебному разбирательству – определение и собирание участвующими в деле лицами доказательств, подтверждающих их позиции. Следует иметь в виду, что в силу принципа состязательности в гражданском судопроизводстве суд или судья не вправе предлагать сторонам (одной из них) представить конкретные источники доказательств (свидетелей в подтверждение фактически состоявшегося вселения лица в спорное жилое помещение и др.) или собирать их по собственной инициативе (например, истребовать документы о составе лиц, проживающих в жилом помещении). И то, и другое – прямая обязанность сторон. Суд лишь содействует им в собирании доказательств, когда для сторон оно затруднительно или невозможно (ст. 50 ГПК).

Основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является ордер (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Сам договор найма заключается в письменной форме на основании ордера между наймодателем – жи-лищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер (ст. 674 ГК, ст. 51 ЖК). Отсюда единственными доказательствами состоявшегося между нанимателем и наймодателем договора социального найма жилого помещения являются ордер на жилое помещение (в том числе обменный ордер – при заселении жилого помещения в порядке обмена) и договор найма. На практике договор найма в письменной форме, как правило, не заключается, поэтому его представление не обязательно.

Согласно ст. 54 ЖК наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

«Установленный порядок», определяющий процедуру вселения в жилое помещение, понимался в правоприменительной практике исключительно в смысле соблюдения положений о прописке. Так, в постановлении № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» было разъяснено, что под вселением в установленном порядке понимается вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Однако суд может признать право на жилое помещение вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Я.Н. Ситаловой» положение ст. 54 ЖК об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки признано не соответствующим Конституции. При этом Конституционный Суд указал, что судебное толкование Жилищного кодекса РСФСР сложилось как признание того, что осуществление жилищных прав напрямую связано с пропиской, наличию или отсутствию которой придавалось правоустанавливающее значение. Между тем прописка (заменившая ее регистрация по месту жительства) или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище.

Граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают наравне с ним и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением (ст. 54 ЖК).

Пленум Верховного Суда России постановлением № 8 от 31 октября 1995 г. «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» (п. 13) разъяснил, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище.

При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем жилого помещения и членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.

Таким образом, для правильного решения вопроса о том, приобрело ли лицо, вселенное в жилое помещение, самостоятельное право пользования последним, необходимо установить сам факт вселения, круг пользователей жилым помещением на момент вселения, наличие их согласия на вселение и условия проживания вселяемого на спорной жилой площади. Непредставление данных о регистрации лица в жилом помещении само по себе не служит основанием к отказу в признании за ним права пользования.

Отсутствие регистрации на спорной жилой площади может быть вызвано как необоснованным отказом в регистрации со стороны должностных лиц, ответственных за регистрацию, так и иными не зависящими от пользователя причинами.

Б. обратилась в суд с иском о признании за ней права пользования однокомнатной квартирой, нанимателем которой являлся Л. В обоснование своего требования истица сослалась на то, что проживала с нанимателем одной семьей с 1983 года без регистрации брака и как член семьи приобрела самостоятельное право на жилую площадь. В июле 1985 года у них родился ребенок. С ноября 1985 года Л. находился под стражей, 8 мая 1986 г. они зарегистрировали брак, а 13 мая 1986 г. Л. был осужден к лишению свободы. Решением районного суда в удовлетворении иска отказано.

Надзорная инстанция решение суда отменила и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее. Как видно из материалов дела, брак был зарегистрирован до вступления приговора в законную силу. Б. проживала у Л. как член семьи. Факт совместного ведения хозяйства подтвержден в судебном заседании. Из сообщения начальника исправительно-трудового учреждения усматривается, что заявления Л. о прописке Б. на спорную жилую площадь направлены в отделение милиции и жилищно-эксплуатационную контору 20 марта 1986 г., т.е. до обращения в суд. Из документов, предъявленных в ЖЭК, следует, что на день обращения по вопросу прописки истцы на жилую площадь Л. не был выписан из квартиры, оставаясь ее нанимателем, а поэтому был вправе ставить вопрос о прописке Б. и дочери. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что истица имеет право на жилую площадь по месту своей прописки – у родителей, где она ранее проживала. Однако вопрос о том, имеет ли Б. реальную возможность реализовать свое право на проживание в квартире родителей, решен не был. По утверждению истицы, между ней и родителями сложились крайне неприязненные отношения, в силу чего она фактически лишена возможности проживать с ребенком по прежнему месту жительства.

По другому делу надзорная инстанция указала на невозможность оформления прописки истицы на жилую площадь по не зависящим от нанимателя причинам – его неожиданной смертью. О том, что истица имела намерение прописаться в спорной квартире с согласия нанимателя, свидетельствуют его личное заявление в милицию, заполненные и подписанные им документы учета.

Наличие регистрации на спорной жилой площади само по себе не является основанием для признания права пользования. Основное условие для возникновения права на жилую площадь – фактическое вселение.

Лысенко обратился в суд с иском к Борисовой и Широких о вселении. Истец сослался на то, что вступил в брак с Борисовой и с согласия ее дочери, Широких, прописался в квартиру, нанимателем которой являлась Борисова. Однако в нее он не вселился, так как по договоренности с Борисовой они жили в пустующей квартире ее сына. После расторжения брака с Борисовой ответчики препятствуют проживанию Лысенко в квартире, где он прописан. Решением районного суда иск удовлетворен.

Постановлением надзорной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано на том основании, что истец в спорное жилое помещение не вселялся, а только прописался. Между тем в соответствии со ст. 54 ЖК для приобретения самостоятельного права на жилую площадь необходимо быть фактически вселенным на нее, чего в данном случае не произошло.

По ст. 54 ЖК граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение и не являющиеся его родственниками, приобретают право пользования помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи. Для признания лица членом семьи нанимателя необходимы совместное проживание и ведение общего хозяйства. На это обстоятельство в одном из дел обратила внимание судов Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России.

Семенихин – наниматель однокомнатной квартиры – умер. Ордер на заселение освободившейся квартиры выдан матери умершего, которая до этого в квартире не проживала. Теслина предъявила иск о признании выданного Семенихиной ордера недействительным. В обоснование своего требования истица сослалась на то, что на протяжении нескольких лет, предшествовавших смерти Семенихина, проживала с ним в спорной квартире одной семьей. Решением районного суда в удовлетворении иска отказано со ссылкой на отсутствие зарегистрированного в установленном порядке между истицей и нанимателем брака.

Отменяя решение суда первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что в соответствии с действующим законодательством членами семьи нанимателя могут быть признаны не только его родственники, но и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Между тем, отказывая в удовлетворении иска, суд исходил лишь из того, что брак между Теслиной и Семенихиным не зарегистрирован, оставив без внимания обстоятельства, свидетельствующие о их длительном совместном проживании и ведении ими общего хозяйства.

О необходимости учитывать при разрешении спора о признании права пользования жилой площадью требований ст. 54 ЖК Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России обратила внимание судов при разрешении дела по иску Цуцыгиной Т. к Цуцыгиной А. и Цуцыгину В. о признании за ней и ее несовершеннолетним сыном права пользования квартирой, нанимателем которой является Цуцыгина А.

Цуцыгина Т. с 1988 года состояла в зарегистрированном браке с Цуцыгиным В. В апреле 1990 г. у них родился сын. Еще до рождения ребенка она с согласия ответчиков переехала жить в их квартиру, перевезла туда свое имущество, с Цуцыгиными вела общее хозяйство, ребенок проживал в спорной квартире со дня своего рождения. К декабрю 1992 г. отношения истицы с мужем испортились, и он потребовал ее ухода из квартиры. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.

Судебная коллегия решение суда отменила и направила дело на новое рассмотрение по мотиву неправильного определения юридически значимых обстоятельств. Право пользования жилым помещением у лиц, которые могут быть отнесены к членам семьи нанимателя и вселившихся в жилище не одновременно с ним, а позднее, как указала Коллегия, возникает при условиях, предусмотренных ст. 54 ЖК, в частности, если на вселение имеется согласие всех членов семьи нанимателя и при вселении между вселяемым и пользователями квартиры не было иного соглашения о порядке пользования жилой площадью. Оспаривая обоснованность предъявленных истицей требований, Цуцыгина А. сослалась на то, что разрешила Цуцыгиной Т. проживать в своей квартире временно – до рождения ребенка, потому что квартира истицы была сырой и холодной, а после рождения ребенка требовалась помощь в уходе за ним. Ответчица утверждала также, что у нее не было намерения прописать истицу в свою квартиру, поскольку та уже была обеспечена жилой площадью. С учетом изложенного и правил ст. 54 ЖК суду, рассматривавшему дело, следовало выяснить, был ли соблюден установленный порядок вселения истицы в жилое помещение, о котором возник спор, было ли письменное согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования, на вселение Цуцыгиной Т., какое соглашение состоялось между истицей и ответчиками при ее вселении. Однако суд этого не сделал.

Для установления круга лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, необходимо представление в суд справки о составе семьи и регистрации на спорной жилой площади.

О наличии согласия нанимателя и членов его семьи на вселение могут свидетельствовать документы регистрационного учета – заявление нанимателя о регистрации, письменное согласие членов его семьи, другие доказательства, с достоверностью подтверждающие наличие такого согласия (включая показания свидетелей).

В подтверждение вселения лица в спорную квартиру в качестве члена семьи нанимателя допустимо использование документов о наличии родственных отношений – копий свидетельств о заключении брака, о рождении, копий решений суда об установлении родственных отношений, об установлении усыновления, а в подтверждение наличия семейных отношений и ведения общего хозяйства при отсутствии отношений родства – копий решений суда об установлении факта нахождения на иждивении, документов о внесении коммунальных платежей, свидетельских показаний и др.

Об отсутствии у лица, право пользования жилым помещением которого оспаривается, другой жилой площади могут свидетельствовать справки с мест его прежнего жительства о снятии с регистрационного учета и убытии.

Жилищный кодекс РСФСР (ст. 60) устанавливает сроки сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами. Между тем указанные в нем основания сохранения права на жилую площадь неразрывно связаны с нормой ч. 1 ст. 60, которая с признанием ее постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П неконституционной утратила значение. Как указал Конституционный Суд, временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Для уяснения постановления Конституционного Суда России следует обратиться к обязанностям нанимателя жилого помещения.

Наниматель по договору социального найма жилого помещения обязан использовать жилое помещение для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, своевременно вносить квартирную плату и коммунальные платежи (ст. 678 ГК). Исходя из смысла норм ст. 687 ГК, договор найма может быть расторгнут наймодателем в одностороннем порядке, как правило, в случаях неисполнения нанимателем возложенных на него обязанностей.

Правило ч. 1 ст. 60 ЖК связывало возможность лишения нанимателя (члена его семьи) права пользования жилым помещением не с неисполнением им обязанностей, вытекающих из договора социального найма, а с фактом одного лишь отсутствия его на жилой площади более шести месяцев. Само по себе отсутствие не является нарушением условий договора найма (отсутствующий наниматель может исправно вносить плату за жилое помещение и платежи за коммунальные услуги) и не свидетельствует о его отказе от предмета договора найма (отсутствие и сверх шести месяцев может быть временным, вызванным уважительными причинами, в том числе препятствием в проживании отсутствующего на жилой площади со стороны других пользователей).

Поэтому представляется, что указанные в ст. 60 ЖК основания сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на сегодня должны истолковываться как возможные основания к отказу в удовлетворении иска о признании таких граждан утратившими право пользования жилой площадью, заявленному в порядке ст. 89 ЖК.

По ст. 89 ЖК договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. На практике данное правило в последнее время применяется для признания отдельных пользователей утратившими право пользования жилым помещением в случае, когда другие остаются проживать в занимаемом жилом помещении, что вполне согласуется с равноправием нанимателя и членов его семьи в жилищных правоотношениях (ст. 672 ГК, ст. 53, 54 ЖК). В этих случаях суд своим решением расторгает договор социального найма лишь в отношении выехавших из жилого помещения лиц.

При разрешении споров, связанных с расторжением договора социального найма жилого помещения ввиду выезда нанимателя (членов его семьи) на постоянное жительство в другое место, суд обязан установить, поселился ли выехавший в другом населенном пункте (в другом жилом помещении данного населенного пункта), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилой площадью со стороны других лиц, проживающих в жилом помещении, не было ли иных обстоятельств, свидетельствующих о временном или вынужденном выезде (неприязненные отношения в семье и т.п.).

Супруги К-вы с двумя малолетними детьми занимали по договору социального найма четырехкомнатную квартиру в Новосибирской области. В июне 1987 г. К-ва из квартиры выписалась и с детьми выехала в Свердловскую область в связи с избранием ее там на выборную должность. В августе туда же выехал и ее муж К-в, предварительно оформив перевод на работу в ту же местность. Однако из квартиры К-в не выписался, договор найма не расторг, вещи не вывез, поскольку по новому месту жительства К-вы жильем обеспечены не были. Квартира К-вых по ордеру была предоставлена И. с семьей из четырех человек.

К-вы обратились в суд с иском о признании выданного И. на квартиру ордера недействительным. Ответчик предъявил к К-вым встречный иск о признании их утратившими право пользования спорной квартирой. Решением Новосибирского областного суда в удовлетворении первоначального иска было отказано, а встречный иск удовлетворен, исходя из того, что К-вы выехали на другое постоянное место жительства и со дня выезда утратили право пользования спорным жилым помещением.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России решение Новосибирского областного суда отменила и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Вывод о том, что К-вы утратили право пользования спорной квартирой, сделан судом первой инстанции без всестороннего и полного исследования обстоятельств дела. Как видно из материалов дела, поскольку обеспечить К-ву жильем по новому месту работы не представлялось возможным, между ней и работодателем была достигнута договоренность о том, что она будет решать свой жилищный вопрос путем обмена имеющегося жилого помещения. С февраля 1987 г. К-ва предпринимала меры к обмену квартиры в Новосибирской области на квартиру в Свердловской области. Избрание же на выборную должность обязывало ее приступить к работе независимо от результатов обмена. Сохраняя за собой право на спорную квартиру, К-в договор найма не расторг, продолжал вносить квартирную плату, оставил в квартире вещи. Как указала Коллегия, при рассмотрении дела суд первой инстанции не проверил доводы К-вых о том, что по новому месту работы К-вой жильем они не обеспечены, т.е. не имеют другого постоянного места жительства, переезд на которое согласно ст. 89 ЖК является основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

В другом случае суд, рассматривавший спор о праве пользования жилой площадью, не обсудил вопрос о временном характере выезда из жилого помещения члена семьи нанимателя.

В ноябре 1993 г. умерла Сакулина – наниматель комнаты в коммунальной квартире в г. Москве. Сын умершей – Солдатов обратился в суд с иском о признании за ним права пользования комнатой. В обоснование своего требования Солдатов указал, что до 1973 года проживал совместно с матерью на спорной жилой площади, затем выехал в связи с работой в г. Абакан, а в октябре 1993 г. вернулся в г. Москву для того, чтобы жить вместе с матерью, нуждавшейся в постороннем уходе. Сакулина обращалась с заявлением о его прописке в милицию, но оформить ее в связи со смертью не успела. Решением районного суда в удовлетворении иска отказано.

Рассмотрев дело в порядке надзора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила и направила дело на новое рассмотрение по мотиву неполного исследования фактических обстоятельств судом первой инстанции. При этом Коллегия указала, что районный суд не обсудил доводы истца о его временном (на время выполнения работы) выезде из спорной комнаты.

Особую проблему представляет для судов разрешение вопроса о том, имел ли наниматель (член его семьи) действительное намерение отказаться от занимаемой на условиях социального найма жилой площади в случаях приобретения им в собственность (по договору купли-продажи, ренты, долевого участия в строительстве и иным возмезд-ным сделкам) другого жилого помещения и последующего вселения в него для проживания. Сам по себе факт переезда для проживания в новое жилище не означает отказ от прав в отношении ранее занимаемого жилого помещения. Сегодня, когда государство официально отказалось от программы бесплатного обеспечения граждан жильем, люди со средним и низким достатком вынуждены решать свои жилищные проблемы путем приобретения в частную собственность жилых помещений в дополнение к имеющейся площади, поиска оптимального варианта обмена с различного рода доплатами, иными, не запрещенными законом способами.

На необходимость тщательного установления действительных намерений лиц, выехавших с государственной (муниципальной) жилой площади, обратила внимание судов Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России при рассмотрении в порядке надзора гражданского дела по иску Гладиной о признании права пользования комнатой.

Гладина с двумя несовершеннолетними детьми занимала по договору социального найма 17,3 кв. м жилой площади в коммунальной квартире в виде отдельной комнаты. Другую комнату занимал ее бывший супруг. В 1994 году Гладина приобрела по месту работы в собственность в порядке долевого участия в. строительстве двухкомнатную квартиру, после чего вместе с несовершеннолетними детьми переехала в нее, сохранив за собой прописку в коммунальной квартире. В 1995 году комната Гладиной была передана по договору найма ее бывшему мужу. Гладина обратилась в суд с иском о признании за ней и несовершеннолетними детьми права пользования данной комнатой. Суд первой инстанции в удовлетворении иска Гладиной отказал, признав ее с детьми по встречному иску утратившей право пользования в связи с выездом на другое постоянное место жительства.

Дело неоднократно пересматривалось вышестоящими судебными инстанциями. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ иск Гладиной удовлетворила, сославшись на следующие обстоятельства. Сам по себе факт выезда нанимателя с занимаемой жилой площади определяющего значения при решении вопроса о его отказе от прав на оставленное жилище не имеет. Как следует из материалов дела, двухкомнатная квартира получена истицей не по договору социального найма, а приобретена в собственность на возмездной основе. Признавая детей Гладиной утратившими право пользования спорной комнатой, суд первой инстанции, по сути, лишил их жилища, поскольку права собственности на приобретенную Гладиной квартиру они не имеют, а права членов семьи собственника жилого помещения существенно ограничены по сравнению с правами членов семьи нанимателя. По утверждению истицы, она, исходя из интересов детей, не намеревалась отказываться от своих прав нанимателя спорной комнаты, о чем свидетельствуют сохранение прописки по прежнему месту жительства, оставление там ею своих вещей. Пользование комнатой в коммунальной квартире для Гладиной не представлялось возможным, так как бывший супруг врезал во входную дверь новые замки, ключей от которых ей не дал, что не отрицается ответчиком. При таких обстоятельствах вывод суда об утрате истицей права пользования спорной жилой площадью ошибочен.

Доказательствами, свидетельствующими о том, что выехавший из жилого помещения гражданин поселился по новому месту жительства, могут быть документы о снятии с регистрационного учета на спорной жилой площади и убытии, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы (жительства), акт о непроживании, справки органов воинского учета о снятии и постановке на учет и др. В условиях состязательного процесса возросла роль признания ответчиком факта добровольного выезда на постоянное жительство в другое место. В силу ст. 60 ГПК признание ответчиком данного факта освобождает истца от обязанности его доказывания.

В подтверждение обстоятельств, вынудивших ответчика покинуть занимаемое жилое помещение (временно или на неопределенный срок), им могут быть представлены акт о препятствиях в пользовании жилой площадью, копии свидетельств о расторжении и заключении брака, копии постановлений административных органов о привлечении нанимателя или членов его семьи к ответственности за нарушение правил пользования жилым помещением и другие правонарушения, иные доказательства, с достоверностью подтверждающие вынужденный характер выезда со спорной жилой площади.

По общему правилу, изменение договора социального найма жилого помещения допускается по обоюдному соглашению нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ст. 85 ЖК). При отсутствии такого согласия совершеннолетний член семьи нанимателя (сам наниматель) вправе требовать по суду заключения с ним отдельного договора найма, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное, пригодное для постоянного проживания помещение (ст. 673 ГК, ст. 52, 86 ЖК).

Как видно из приведенной нормы, в делах о разделе занимаемой по договору социального найма жилой площади прежде всего следует установить размер жилой площади, подлежащей разделу, и количество проживающих на спорной жилой площади граждан. Выяснение данных обстоятельств необходимо для определения доли выделяющегося пользователя в общей жилой площади квартиры. Учитывая, что в силу ст. 672 ГК, ст. 53, 54 ЖК проживающие по договору социального найма в жилом помещении наниматель и члены его семьи пользуются равными правами в отношении занимаемой жилой площади, их доли в жилой площади квартиры признаются равными. На это, в частности, обратил внимание судов Пленум Верховного Суда СССР.

Однако, как указал Пленум, если между нанимателем и членами его семьи, вселившимися одновременно или в разное время, достигнуто соглашение, определяющее порядок пользования жилым помещением, суд при разделе жилой площади может учесть это обстоятельство. Не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу, дополнительная жилая площадь, предоставленная в виде отдельной комнаты одному из членов семьи, при условии, что другие члены семьи ею фактически не пользовались.

Для установления истинного размера жилой площади, подлежащей разделу, нельзя ограничиваться данными справки о составе семьи и регистрации, следует истребовать от органов технической инвентаризации (БТИ и др.) план спорного жилого помещения (экспликацию к нему). Данный план необходим и при решении вопроса о том, за кем из проживающих в квартире закрепить ту или иную ее часть на праве пользования.

Разделить площадь в полном соответствии с приходящейся на долю выделяющего гражданина жилой площадью практически невозможно, поэтому допустимо отступление от размера его доли путем ее увеличения или уменьшения в разумных пределах с учетом конкретных обстоятельств. При необходимости следует обсуждать вопрос о переустройстве (перепланировке) квартиры.

Допустимо переустройство (перепланировка) квартиры с целью последующего раздела жилой площади и в том случае, когда спорная квартира состоит из двух и более комнат, связанных между собой общим входом и, в силу этого, не могущих быть предметом самостоятельного договора социального найма.

В. обратилась с иском к бывшему мужу Н. об изменении договора найма жилого помещения и просила выделить ей с ребенком в пользование комнату площадью 18,5 кв. м, а ответчику – изолированную комнату площадью 9,8 кв. м с заключением самостоятельных договоров найма жилого помещения. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен.

Надзорная инстанция решение суда отменила, указав следующее. Выделяя в пользование истицы с ребенком комнату площадью 18,5 кв.м, суд не учел планировки квартиры и не принял во внимание, что эта комната не изолирована. Вход в кухню из обеих комнат осуществляется непосредственно через проем, составляющий часть данной комнаты. Между тем в соответствии со ст. 52 ЖК предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не может быть самостоятельным договором найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой общим входом (смежные комнаты).

Поскольку комната площадью 18,5 кв. м не была изолированной, суду следовало выяснить возможность ее изоляции, а также наличие согласия ответчика, наймодателя и разрешения местной администрации на переоборудование. При этом вопрос о возможности перепланировки с целью изоляции комнаты следовало разрешить в соответствии с правилами ст. 84 ЖК одновременно с разрешением спора об изменении договора найма.

Пленум Верховного Суда России разъяснил, что суд не вправе отказать в удовлетворении иска о разделе жилой площади и в том случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 ЖК нормы жилой площади, поскольку закон не исключает возможность заключения договора социального найма в отношении жилого помещения площадью менее 12 кв. м2.

Носова Н. обратилась в суд с иском к своему сыну Носову Ю. о разделе жилой площади в виде отдельной двухкомнатной квартиры, нанимателем которой она является, и просила выделить ей в пользование комнату размером 17,2 кв. м, а Носову Ю. – комнату размером 9,4 кв. м. В обоснование иска она сослалась на сложившийся порядок пользования квартирой с момента вселения сына, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения. Решением Ленинградского районного суда г. Москвы в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что, поскольку доля ответчика в жилой площади составляет 13,3 кв. м, его жилищные интересы в случае раздела жилой площади будут ущемлены. В обоснование отказа в удовлетворении иска суд сослался также на непригодность квартиры для заселения несколькими нанимателями вследствие малого размера кухни (5,2 кв. м).

Президиум Московского городского суда решение отменил, указав следующее. Как видно из материалов дела, с согласия сторон сложился определенный порядок пользования жилой площадью, при котором истица пользуется комнатой размером 17,2 кв. м, а ответчик – комнатой размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется, по существу, как коммунальная. Комнаты являются отдельными изолированными помещениями, размер которых не исключает по закону возможность заключения самостоятельных договоров найма. Между тем данные обстоятельства судом учтены не были, оценки сложившемуся порядку пользования квартирой не дано.

Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма. При этом, однако, следует учитывать условия пользованию жилым помещением, сложившиеся на момент обращения в суд, иные заслуживающие внимание интересы сторон.

По одному из дел Президиум Московского городского суда указал следующее. Выделение истице с сыном изолированной комнаты размером менее приходящейся на их долю жилой площади не препятствует удовлетворению иска о разделе жилой площади, поскольку при этом не будут ущемлены ни интересы ответчиков, в пользовании которых остается комната большего размера, чем приходится на их долю, ни интересы истицы с ребенком, пользование спорной жилой площадью со стороны которых из-за конфликтной ситуации вообще затруднено.

Не менее важной задачей на стадии подготовки к судебному разбирательству дел по спорам о праве пользования жилой площадью и ее разделе является определение круга участвующих в деле лиц (ст. 141 ГПК).

Поскольку разрешение подобного рода споров напрямую затрагивает права пользователей жилого помещения, к участию в деле следует привлекать всех совершеннолетних лиц, проживающих с нанимателем, а в предусмотренных законом случаях – и представителей несовершеннолетних (родителей, опекунов, попечителей).

В случаях, когда в жилом помещении проживают иные, помимо указанных истцом, граждане, обладающие самостоятельным правом пользования, следует выяснять возможные с их стороны намерения на вступление в дело в качестве соистцов, а при несогласии с заявленным истцом требованием – привлекать их в качестве соответчиков. Не исключается возможность участия таких граждан в деле и в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями на предмет спора (ст. 37 ГПК).

Если одновременно с вопросом о праве пользования жилой площадью истцом ставится требование о признании недействительным ордера, выданного на спорное жилое помещение другому лицу, такое лицо следует привлекать в дело в качестве соответчика.

Лица, проживающие в спорном жилом помещении временно или на условиях поднайма, должны привлекаться в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора (ст. 38 ГПК).

Пленум Верховного Суда России разъяснил, что, поскольку ст. 53 ЖК наделяет равными правами, вытекающими из договора найма жилого помещения, всех членов семьи нанимателя, в том числе и не достигших совершеннолетия, опекун (попечитель) несовершеннолетнего может осуществлять от имени подопечного все предоставленные опекаемому правомочия. В частности, он в интересах несовершеннолетнего может требовать раздела жилого помещения и заключения от имени опекаемого отдельного договора социального найма. При этом, однако, указал Пленум, к участию в деле следует привлекать органы опеки и попечительства, согласие которых на раздел жилой площади опекун (попечитель) должен получить (ст. 37 ГК).

Судебное решение.

Иск о признании права пользования жилым помещением направлен на признание наличия жилищного правоотношения с участием заявителя. Цель истца при предъявлении такого иска – добиться определенности своего субъективного права на жилое помещение, обеспечить его бесспорность на будущее. Вступившее в законную силу решение суда по такому иску будет в силу ст. 55, 208 ГПК иметь преюдициальное значение при разрешении другого иска (о разделе жилой площади, обмене жилого помещения и др.) Решение суда о признании права пользования жилым помещением относится к решениям о признании.

Иск о признании лица утратившим право пользования жилым помещением направлен на преобразование существующего жилищного правоотношения. Спорная жилая площадь в случае удовлетворения такого иска переходит к другим лицам, обладающим самостоятельным правом пользования ею. Для оставшихся проживать в спорном жилом помещении граждан изменяются условия договора социального найма. Решение суда о признании гражданина утратившим право пользования жилой площадью относится к конституционным (преобразовательным) решениям.

Иск о разделе жилой площади направлен на преобразование отношений по совместному пользованию жилым помещением в отношения раздельного пользования. Поэтому решения о разделе жилой площади – решения преобразовательные.

Иск о вселении имеет целью присудить ответчика к воздержанию от действий, препятствующих пользованию истцом жилым помещением.

Исполнение решения суда.

Решения о признании и преобразовательные решения в жилищных делах реализуются в административном порядке, без вмешательства судебного пристава-исполнителя, путем внесения соответствующих изменений в договор социального найма жилого помещения.

Решение суда по иску о вселении является основанием для выдачи исполнительного листа и может быть обращено к принудительному исполнению в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» для исполнения исполнительных документов по спорам неимущественного характера (гл. VII).

Исполнительное производство о вселении взыскателя возбуждается на основании исполнительного листа суда, предъявленного к принудительному исполнению в течение трех лет со дня вступления решения суда в законную силу (ст. 14 Федерального закона). После возбуждения исполнительного производства судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику срок для добровольного исполнения в пределах пяти дней (ст. 9, 73).

В случае неисполнения должником предписания исполнительного документа в добровольном порядке вселение осуществляется судебным приставом-исполнителем со взысканием с должника исполнительского сбора в размере пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда и расходов по совершению исполнительных действий (ст. 9, 81). Вселение состоит в обеспечении судебным приставом-исполнителем беспрепятственного входа взыскателя в жилое помещение и его проживания. При этом должнику разъясняется обязанность не препятствовать взыскателю в проживании.

При повторном и каждом последующем воспрепятствовании проживанию взыскателя исполнительное производство по исполненному листу возобновляется. Тогда на должника может быть наложен штраф в размере до двухсот установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст. 76,85).

Следует иметь в виду, что при воспрепятствовании проживанию взыскателя лицом, не являющимся согласно исполнительному листу должником, исполнительное производство не может быть возобновлено. Вопрос о вселении в данном случае подлежит разрешению в судебном (исковом) порядке (ст. 76).

На практике широко применяется отсрочка исполнения судебных решений о вселении. В соответствии со ст. 18 Федерального закона, ст. 207 ГПК суд, постановивший решение, вправе по заявлению заинтересованного лица (как правило, должника) или судебного пристава-исполнителя отсрочить исполнение решения о вселении. Основанием для предоставления отсрочки выступают болезнь должника, необходимость освобождения им спорного жилого помещения и т.п.

Отсрочка исполнения представляется не соответствующей ни Конституции России, по которой никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40), ни Гражданскому кодексу РФ, гарантирующему каждому лицу, в том числе не являющемуся собственником, защиту от неправомерных посягательств в отношении прав пользования жилым помещением (ст. 304, 305). Предоставление отсрочки влечет для взыскателя отказ в своевременном восстановлении его жилищных прав со стороны государства.

Бесплатная система онлайн-бронирования (записи) для любого бизнеса

Консультация осуществляется для городских и мобильных номеров. Выберите город из списка
 

Вид консультации:
Ваш регион:
Ваше имя:
Телефон: (можно сотовый)
Ваш вопрос
(можно кратко)




  контакты